?Gestão é responsabilidade de síndico e empresa terceirizada?

De acordo com especialistas, existem dois modelos de administração de condomínios: autogestão e cogestão. Em ambos, os condôminos têm o poder de fiscalização

A contratação de serviços terceirizados para gestão de condomínios tem regras cujas atribuições vão desde a fiscalização à administração. A primeira é realizada por síndicos e condôminos e a segunda é uma atividade da empresa contratada. Além disso, há basicamente dois modelos de gestão neste segmento: autogestão e cogestão.

De acordo com Wilson Braga, vice-presidente de Condomínios do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis do Ceará (Secovi-CE), nos dois modelos de gestão há amplo poder de acompanhar o desenvolvimento da administração dos valores do condomínio. "O condomínio vai ter que ter um síndico, seja ele profissional ou um condômino. Nessas duas modalidades o síndico é responsável pela administração do prédio e pode contratar a empresa, como também pode delegar poderes a essa delegada".

Braga explica também que o síndico não pode interferir na gerência do serviço prestado pela empresa terceirizada.

"O síndico é quem dá as ordens, seja a empresa terceirizada ou não. Por exemplo, ele pediu um serviço de zeladoria. A empresa que é contratada vai mandar uma pessoa capacitada para o serviço, ela quem determina o profissional. O síndico pode escolher horários, quantidade de pessoas. Esse ajuste é feito entre as partes", acrescenta.

Escolha da empresa

Segundo Wlairton Santos, da Associação das Administradoras e Condomínios do Estado do Ceará (Adconce) e gerente geral da Viper Condomínios, o morador não tem o poder de contratar a empresa que fará a administração do condomínio. "Ele não delibera isso. Essa autonomia fica a cargo do síndico. Isso consta na maioria das convenções", completa.

Santos reitera que os moradores têm voz, mas ressalta que tudo precisa ser votado em assembleia. "Ele (condômino) tem interferência no sentido de fiscalização e não de imposição. Os condôminos podem e devem fiscalizar porque o condomínio é um bem comum. Hoje uma das funções das empresas é serem mais transparentes, passar para os condôminos todas as prestações de contas tudo que vem sendo gasto e arrecadado", assegura.

O representante do Secovi-CE ainda afirma que o morador pode conversar com o síndico sobre os serviços prestados pelas empresas.

"Mas se numa assembleia a maioria votar que é de acordo com a empresa contratada, vence a maioria. É uma questão de alinhamento entre os condôminos. É uma questão de logística, de reunião de assembleia".

Para Braga, do Secovi-CE, a escolha da empresa que vai prestar o serviço de administração é responsabilidade do síndico. "Alguns deles gostam de levar para assembleia essa decisão para não ter a responsabilidade sozinho, mas tem outros que gostam de gerir por conta própria e escolhem uma empresa de sua preferência", pontua.

Ele ressalta que o síndico tem essa autonomia de decisão e não precisa de uma assembleia. Essa é uma escolha opcional do administrador do condomínio.

"Tem outros administradores que julgam que o síndico precisa levar para a assembleia. Tem que concordar que quanto mais transparência e participação melhor", acrescenta ele.

Serviços

De acordo com Santos, basicamente as empresas prestam dois tipos de serviços: administração contábil e mão de obra. "Normalmente são serviços de administração contábil e administrativo como um todo. Toda essa parte documental que o condomínio requer. E o outro serviço é a prestação de mão de obra, como portaria, supervisor interno e zeladoria. Esses são os serviços mais utilizados pelos condomínios de regra geral".

Segundo ele, esses serviços são indispensáveis para qualquer condomínio. "Com relação à administração em si é indispensável, seja através de uma empresa especializada ou um contador que vai fazer o básico. São serviços distintos. Hoje vem crescendo bastante a portaria virtual onde não tem mais o material humano envolvido. Essa portaria você não precisa contratar uma empresa especializada no fornecimento de material humano, ou seja, você investe na parte eletrônica".

Tendência

Tanto o representante do Secovi quanto o associado da Adconce afirmam que os serviços terceirizados estão em expansão no Ceará. "O mercado está muito equilibrado, geralmente as buscas são para os prédios que vão surgindo e o que têm uma autogestão e estão procurando as empresas para administrar. Isso vem crescendo anualmente de 2% a 3%. O crescimento é em cima dos que não terceirizavam e que agora contrataram as empresas de condomínio", diz Braga.

Conforme Santos, atualmente existem no Ceará mais de 100 empresas que prestam estes tipos de serviços. "Há 10 anos não chegávamos a ter nem 30 empresas de nome no mercado. Hoje praticamente esse número quadruplicou. Nós temos mais de 100 empresas de pequeno e médio porte que hoje se aventuram e outras que já têm um certo know how. Esse tipo de serviço que nós oferecemos em relação à administração vem crescendo bastante. Hoje é muito procurado", acrescenta.

Há dois tipos de gestão de condomínio. Nos dois casos, o síndico tem o poder, por exemplo, de escolher a empresa que fará a administração. O condômino tem o poder de fiscalizar as ações. Em alguns casos, é necessária a convocação de assembleia

Código Civil

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.