Manutenção

Instalação de ar-condicionado exige adaptações elétricas em condomínios

O inverno acabou e nele foram registradas tardes que chegaram a alcançar 35 graus em São Paulo. Temperatura digna de verão. A estação mais quente ainda está por vir e não seria de se admirar se ela chegasse batendo recordes no final do ano.

Seja por aquecimento global ou fenômenos climáticos pontuais, como o El Niño, o fato é que o calor está aumentando no planeta. Neste cenário, o ar-condicionado dentro dos ambientes passa cada vez mais longe do supérfluo e cada vez mais perto do necessário.

“Nas décadas de 1970 e 1980, São Paulo tinha estações bem definidas, mais áreas verdes, então o calor se dissipava com facilidade. Mas esse panorama mudou. Só que a maioria das construções de condomínios da cidade é daquelas décadas e não foram projetadas para suportar nem a carga elétrica nem a estrutura que os aparelhos exigem”, explica Alexandre Marques, coordenador da pósgraduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP (Faculdade Armando Alvares Penteado).

Das duas uma: ou o prédio passa por reformas elétrica e estrutural para se adaptar às novas necessidades dos moradores, o que gera custos a todos os condôminos, ou proíbe a instalação dos equipamentos. Tudo depende do que for decidido em assembleia.

“Se é só interesse de um ou outro morador, dá para aumentar a carga elétrica, trocar o disjuntor em unidades específicas e cobrar somente destes condôminos, sem a necessidade de repassar o gasto para o restante do prédio. Só que o ar-condicionado hoje é algo necessário no dia a dia das pessoas. O certo não é o síndico proibir a instalação e sim regulamentá-la”, diz José Roberto Graiche Júnior, presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

Caso haja vontade da maioria dos moradores, o primeiro passo é saber se houve uma previsibilidade de instalação dos aparelhos na hora da construção. Tal informação deve constar no manual do proprietário que as construtoras fornecem para quem adquire as unidades. Caso o prédio seja muito antigo e não haja esse documento, é responsabilidade do síndico ter em mãos o mapeamento de instalação elétrica do condomínio.

“Se o condomínio não está preparado para receber os aparelhos, o debate deve ser levado para a assembleia, no qual 2/3 dos moradores devem aprovar uma readequação da carga elétrica. Um engenheiro elétrico faz o dimensionamento da carga por meio de um laudo e a concessionária é chamada para entregar a nova quantidade de energia”, conta Marques.

“O laudo de instalações elétricas é um documento oficial de perícia constando informações vistoriadas e medidas para conformidade da instalação de acordo com as normas vigentes da ABNT 5410 e NR10. É feita uma análise de todos os pontos e grandezas da instalação e elaborado um laudo elétrico com as medidas necessárias para a implantação dos novos aparelhos de ar-condicionado. Se comprovado que a fiação não é compatível com a nova carga adicional, muito provável que deverão ser substituídos os condutores principais do padrão de entrada do edifício e os condutores secundários dos apartamentos, bem como os dispositivos de proteções, como disjuntores e chaves seccionadoras dos apartamentos e da área comum do edifício”, diz Edval Delbone, coordenador do curso de Engenharia Elétrica do Instituto Mauá de Tecnologia.

De acordo com o professor da FAAP, o mais difícil nessa questão é conseguir a aprovação da maioria dos condôminos, até porque envolve questões financeiras e que precisam ser rateadas entre todos. “Tem morador que entende que se ele não quer ar-condicionado na casa dele, ele não deve pagar. Tem outros que veem como uma benfeitoria que agregaria valor à propriedade. É preciso muita conversa e jogo de cintura do síndico nessa parte.”

Para se ter uma ideia de valor, segundo Delbone, o investimento para fazer uma readequação elétrica em um prédio de 15 andares, sendo quatro apartamentos por andar e cada unidade com um apare lho de ar-condicionado, ficaria entre R$ 200 mil e R$ 300 mil.

Após acordada e decidida pela assembleia a parte que envolve o bolso, é necessário agora bater o martelo no modelo dos equipamentos, que deverá seguir um padrão. Lembrando que para prédios que já foram projetados desde suas construções para receber a instalação, a discussão se dá a partir daí. “Síndico e condôminos deverão se atentar para as questões de segurança e estética. De preferência para que não haja alteração na fachada do edifício”, argumenta Leandro Mello, advogado especialista em direito imobiliário do BNZ (Braga, Nascimento e Zilio Advogados).

Caso haja necessidade de mudança na fachada, alguns tribunais entendem que para isso é preciso que haja aprovação de 100% dos condôminos, ou seja, concordância unânime em assembleia, que é o que consta no Código Civil. No entanto, como isso é praticamente impossível de acontecer, já há uma flexibilização por parte dos juízes e muitos aceitam que os votos da maioria sejam computados como uma decisão válida.

“Outro ponto que deve ser observado são regras específicas para cada cidade. São Paulo, por exemplo, não tem legislação própria que fale sobre o assunto, mas o Rio de Janeiro já tem uma lei relacionada à regulamentação de fachada e precisa ser respeitada”, diz Marques.

Embargo 

Se algum morador não procurar se informar sobre o regimento do condomínio e instalar ar-condicionado em seu apartamento sem o consentimento da administração, ele pode ser notificado para desfazer a colocação sob pena de multa e eventual ação judicial.

“O síndico deverá analisar se a convenção permitia tal instalação. Se liberada, cabe a ele notificar o proprietário da unidade e pedir esclarecimentos para saber se foram seguidas as normas de segurança necessárias. No entanto, se a instalação é proibida no regulamento, o síndico deverá notificar imediatamente o morador para que o aparelho seja removido. Se o condômino não acatar, o síndico deverá recorrer à Justiça para requerer a retirada”, afirma Mello.

Manutenção é exigida por lei

A manutenção do ar-condicionado é regulamentada por lei. Desde 1998 já existe o PMOC (Plano de Manutenção, Operação e Controle), onde são estipuladas as verificações que deverão ser realizadas no sistema de refrigeração. A partir de janeiro de 2018, uma lei complementou o plano e determinou que todos os edifícios públicos e privados devem, obrigatoriamente, realizar a manutenção em seus sistemas de ar-condicionado sob pena de multa.

O objetivo da norma é garantir a qualidade do ar dentro dos espaços, considerando padrões de temperatura, umidade, velocidade, taxa de renovação e grau de pureza.

De acordo com o engenheiro elétrico da Mauá, o cronograma de manutenção deve ser realizado a cada seis meses e precisa conter, entre outros itens: limpeza dos componentes do sistema de climatização com produtos biodegradáveis registrados no Ministério da Saúde, verificação periódica das condições físicas dos filtros e preservação da captação de ar externo livre de possíveis fontes poluentes que apresentem riscos à saúde.

Além da penalidade imposta pela legislação, caso não haja uma manutenção adequada nos equipamentos há riscos de danos materiais e também para o ser humano, como explicam Robson Fernandes, engenheiro eletricista, e Jurandir Manuel de Melo, técnico de ar-condicionado, ambos da Fernandes Engenharia e Manutenções Prediais. “O equipamento vai começar a trabalhar forçado e superaquecer, podendo causar elevação de corrente elétrica no quadro, a evaporadora pode causar mal cheiro no ar, causando alergia nas vias respiratórias, e pode haver vazamento de água da máquina interna devido ao entupimento no dreno, danificando o piso.”

Além de todas as recomendações dos especialistas, é válido lembrar que a qualquer momento, mesmo com a manutenção em dia, se houver barulho diferente do normal ou cheiro de queimado vindo do ar-condicionado, é preciso desligar imediatamente o disjuntor e solicitar a visita de um técnico.