Novos empreendimentos

A responsabilidade pelo pagamento da "Taxa de Enxoval"

Algumas incorporadoras ao entregarem um novo empreendimento optam por cobrar dos adquirentes o valor destinado à mobília e decoração, prevendo a obrigação de pagar a chamada taxa de enxoval. Mas, de quem seria a responsabilidade por seu pagamento? Seria ela uma taxa condominial, recebendo o tratamento dado às obrigações propter rem, como já foi falado aqui no "Condomínio SC"?

Inicialmente, vale relembrar que as obrigações propter rem acompanham o imóvel, pelo que elas podem ser exigidas de quem tem relação de propriedade ou posse desse no momento da cobrança, ainda que não tenha dado origem ao débito. Além das taxas condominiais, isto acontece, por exemplo, com débito de IPTU, pois, se João deixa de fazer o devido recolhimento e vende seu imóvel, o adquirente, Marcos, será compelido a pagá-lo.

Essas obrigações são previstas em lei ou em documentos que vinculam o imóvel e geram efeitos perante a todos que a assumam sua propriedade e/ou posse. Assim, conforme Lei 4.591/64, as taxas condominiais "nascem" na Convenção de Condomínio, que dispõe sobre as regras de condutas de um condomínio edilício, gerando efeitos perante todos os condôminos a partir do seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Em contraponto, existem as obrigações pessoais que se constituem no cenário da relação contratual e vinculam apenas credor e devedor que lhe deram origem. Por exemplo, se Marcos, ao comprar o imóvel de João, assumiu o pagamento parcelado do preço e deixa de pagar a última parcela, ainda que ele venha a vender o imóvel para Maria, João somente poderá cobrá-la de Marcos - e não de Maria, como o Município que o poderia, caso a dívida que sobreviesse a essa venda fosse decorrente de IPTU.

Tais obrigações "nascem" em um documento que vincula as partes que as negociaram, como o contrato de compra e venda, que gera efeitos somente entre vendedor e comprador.

Assim, para definir a responsabilidade da taxa de enxoval é necessário observar como ela "nasceu". Se está prevista na convenção de condomínio como uma despesa extraordinária, não há dúvida que ela seja uma taxa condominial, cuja responsabilidade é do proprietário do imóvel, ainda que ele não o fosse à época da origem do débito.

Porém, algumas incorporadoras, ao instituírem o condomínio, por desejo ou mesmo por falta de orientação, estabelecem a taxa de enxoval no contrato de compra e venda firmado com os primeiros adquirentes. Assim ocorrendo, pode-se dizer que ela seria uma obrigação pessoal e, deste modo, um novo adquirente não poderia vir a ser cobrado.

Neste caso, talvez, o desejo da incorporadora seja arrecadar o valor apenas daqueles que contribuíram para constituição e entrega do condomínio. Mas, assim sendo, importante ter atenção na elaboração da respectiva cláusula, pois, a depender do contexto contratual, tal obrigação poderá ser tida como parte do preço ou como taxa de serviço, gerando diferentes repercussões tributárias.

Portanto, vale a análise do contrato e da convenção de condomínio, para que não haja surpresa com as consequências de cobrança e pagamento indevidos.

Diana Nacur Nagem Lima Salles

Advogada especialista em Direito Imobiliário, integrante do VM&S Advogados.
Membro da Comissão de Negócios Imobiliários e de Loteamento e Comunidades Planejadas do IBRADIM.
Mestre em Direito Empresarial pela Faculdades Milton Campos (MG).
Pós-Graduada em Direito Registral Imobiliário pela PUC Minas (MG).
Especialista pelo MBA em Direito Civil e Processo Civil pela Fundação Getúlio Vargas (RJ).
Graduada em Direito pela Faculdade de Direito Milton Campos (MG).
Professora, autora e curadora de material didático de Direito Civil (Direito das Obrigações, Direitos Reais, Notarial e Registral e Direito das Sucessões).