O Airbnb em condomínios residenciais

Proprietários enfrentam resistência da administração de condomínios para alugar seus imóveis utilizando a plataforma

As novas plataformas digitais impulsionaram o chamado consumo colaborativo, dentro do novo conceito de economia compartilhada, revolucionando a forma de se fazer negócios, mais baseados na troca, reutilização e compartilhamento de produtos e serviços diretamente entre as partes, abandonando as noções de aquisição e no acúmulo.

O AIRBNB, plataforma de locação de imóveis por temporada, cujo propósito é conectar proprietários de imóveis aos potenciais inquilinos que pretendam utilizá-los durante um curto espaço de tempo, já está consagrado como um dos grandes representantes dessa tendência. A plataforma já consta com competidores de expressão, como o VRBO, HomeAway, Trip Advisor Rentals, Innclusive, Windu, entre outros.

Contudo, na contramão da nova possibilidade de utilização dos imóveis trazida pelo avanço tecnológico, alguns proprietários estão enfrentando resistência, e em alguns casos proibição, da administração dos condomínios para alugar seus imóveis utilizando a plataforma. Esse embate tem gerado acalorado debate e muitas vezes ações judiciais, que envolvem análise do direito de propriedade em confronto com o interesse coletivo dos demais condôminos.

A justificativa dos condomínios para a proibição parte do princípio de que tais locações trariam risco à segurança condominial, tendo em vista a “alta rotatividade” e falta de controle das pessoas circulando nas áreas comuns. Outro argumento bastante utilizado para justificar a vedação consiste no fato de que essa modalidade de locação possui contornos de hotelaria, o que caracterizaria a prática de “atividade comercial”, vedada pelos condomínios cuja destinação é exclusivamente residencial.

A posição é que a locação pela via de uma plataforma digital estaria configurada como serviço de hospedagem, enquadrando-se nos requisitos da Lei nº 11.771/08, que dispõe sobre a Política Nacional de Turismo e que define especificamente em seu art. 23 que “consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária”.

Tal tese vem sendo acatada por alguns julgadores, já havendo decisões nesse sentido na Câmara de Direito Privado do TJ/SP, que decidiram pela manutenção de deliberação condominial proibindo locações por meio de aplicativos, justamente com base no enquadramento dessa modalidade de negócio na Lei nº 11.771/08.

Contrariando tal opinião há a tese de que a oferta de imóveis via aplicativo configura uma forma de locação por temporada, expressamente prevista na Lei nº 8.245/91, que em seu art. 48, caput, define a locação por temporada como sendo aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Sob esse aspecto, verifica-se que o aluguel de um imóvel por meio da plataforma digital, por um curto ou médio espaço de tempo, condiz expressamente com a modalidade de serviço oferecida por aplicativos, que preenche todos os seus requisitos de uma locação por temporada.

Sendo assim, seja de forma convencional, seja por meio do aplicativo/site, o locatário terá os mesmos de direitos e deveres que os demais condôminos, o que significa que terá que obedecer o Regimento Interno e a Convenção Coletiva do Condomínio onde se situa o imóvel, sob pena de serem aplicadas as sanções cabíveis ao proprietário que, por sua vez, terá que arcar com as consequências do comportamento antissocial ou qualquer dano praticado nas áreas comuns por seu inquilino, independentemente da modalidade de locação contratada.

Algumas decisões do TJ/SP são favoráveis a esse entendimento, impondo obrigação de não fazer para os condomínios que procuram impedir a entrada de pessoas que celebraram contratos de locação por temporada.

Tratando-se de assunto relativamente recente, ainda não há entendimento pacífico da jurisprudência sobre o tema, podendo ser encontradas decisões tanto no sentido de acatar a utilização das plataformas para locação de unidades em condomínios residenciais, como para proibi-la.

Não havendo disposição expressa na Convenção de Condomínio, o direito do proprietário de usar, fruir e livremente dispor de sua unidade, previstos no art. 1.335 do Código Civil, não pode o Condomínio simplesmente tentar restringir o uso da unidade, salvo se comprovar o risco efetivo à segurança dos seus moradores, infração à lei ou regulamento interno e, no caso específico da locação por temporada, houver vedação expressa na Convenção de Condomínio.

A Constituição Federal assegura o direito de propriedade, mas também consagra sua função social, que permite concluir que interesses coletivos podem se sobrepor aos individuais, além de acolher os princípios da livre iniciativa, da proteção ao consumidor e da repulsa à concorrência abusiva. Serão esses os pilares dos debates nos tribunais

Não estando o debate sobre a utilização dos aplicativos nas unidades condominiais definido, já se vê empreendimentos que abordam diretamente o tema, quer para declarar abertamente a possibilidade de locação por meio das plataformas digitais, quer para limitar essa utilização, sendo aconselhável que empreendedores, investidores e adquirentes de imóveis em geral, deem especial atenção ao tema, para evitar surpresas relacionadas a utilização das unidades negociadas ou adquiridas.