Nascimento do condomínio

Criação da personalidade jurídica

O momento mais importante do condomínio é seu nascimento, neste momento da constituição do condomínio é o momento onde ele passa a ter personalidade jurídica. Tal constituição ocorre quando da realização de uma Assembleia Geral de Constituição do Condomínio (AGC), mediante expedição de Edital de Convocação a todos os proprietários das unidades, importante frisar que um dos aspectos relevantes para esta assembleia se dar de forma legal é justamente a convocação de todos os proprietários das unidades autônomas.

Nesta assembleia serão aprovadas a Convenção definitiva, eventualmente o Regimento Interno, a eleição do síndico, subsíndico se houver previsão, do Conselho Fiscal e/ou Consultivo, também é escolhida a administradora, a aprovação da previsão orçamentária e aprovado o primeiro rateio do condomínio.

A partir deste momento quando da redação da ata de instituição do condomínio devidamente registrada em cartório de títulos e documentos, a partir daí se inicia a criação da personalidade jurídica do condomínio, através da inscrição junto a Receita Federal para retirada do Cartão do CNPJ, abertura de conta corrente junto ao banco, inscrição no INSS; registro do livro dos Empregados e Livro de Inspeção do Trabalho junto ao MTE; Cadastro na Companhia de Água e Esgoto, para que o mesmo possa se beneficiar da tabela progressiva; Contratação do Seguro da Edificação (obrigação do síndico conforme artigo 1346 do CC/2002); organização dos documentos contábeis para iniciar a confecção dos balanços mensais.

Neste ato, é importante que a construtora se faça presente e entregue aos proprietários os seguintes documentos: Memorial descritivo, é imprescindível que a construtora entregue o manual do proprietário e o do síndico. Com a nova norma de desempenho das construções, NBR 15.575 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), essas cartilhas passaram a ser obrigatórias.

O manual do proprietário descreve como é o apartamento e os tipos de equipamentos e instalações. De acordo com norma de Inspeção Predial do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), é recomendado que a construtora entregue ao condomínio as seguintes documentações: Projeto Aprovado; Projeto de Sondagem; - Projetos de fundações, contenções, cortinas e arrimos; Projetos de Estruturas; Projeto de Instalações Prediais (Instalações Hidráulico Sanitárias, e de água pluviais; instalações de gás; instalações elétricas; de telefonia; e de para raios (SPDA) instalação de ar condicionado). Manual do Proprietário; Alvará de Construção; Auto de Conclusão; Auto de Vistoria de Corpo de Bombeiros (AVCB); Selo dos Extintores; Relatório de Inspeção dos Elevadores c/ Anotação de Responsabilidade Técnica do Engenheiro responsável. Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica (SPDA); Certificação de limpeza e análise química referente a limpeza dos reservatórios; Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras Notas fiscais de máquinas e equipamentos instalados para fins de garantia.

Enfim, é um marco inicial do nascimento do condomínio, onde é necessário que os novos administradores tenham conhecimento ou se cerquem de uma assessoria para que se consiga fazer cumprir todos estes requisitos.