Direito de vizinhança vai além dos muros do condomínio

Previstas em lei, as regras buscam organizar e pacificar qualquer tipo de desentendimento entre vizinhos

Quem nunca se sentiu incomodado por alguma atitude do vizinho levante a mão. A convivência entre pessoas com hábitos diferentes não é algo simples e com a construção de prédios e casas cada vez mais próximos fica quase impossível evitar os desentendimentos em decorrência de situações como: volume do som alto demais, a insegurança gerada pela grande rotatividade de pessoas estranhas, os transtornos da obra ao lado ou simplesmente o barulho do cachorro no andar de cima. Mas para quem não sabe onde termina o seu direito e começa o do outro, o direito de vizinhança estabelece exatamente quais são esses limites e tem por finalidade harmonizar alguns conflitos.

Segundo a definição do advogado Zulmar Koerich, é o ramo do direito civil, mais precisamente relacionado ao direito de propriedade, que se ocupa dos conflitos de interesses causados pelas recíprocas interferências entre proprietários de imóveis próximos. Ele está regulamentado pelo Código Civil, nos artigos 1277 a 1313, mas as regras aplicáveis aos proprietários vizinhos também podem ser encontradas em outros dispositivos do próprio Código, bem como na Constituição Federal, quando trata da função social da propriedade, e também nas leis locais de cada município (Código de Postura Municipal e Lei de Zoneamento).

Os casos mais recorrentes nos tribunais são aqueles relacionados à perturbação ao sossego (bares, igrejas, casas noturnas, latidos de animais). Em Florianópolis um prédio localizado no centro da cidade conseguiu via ação judicial fechar definitivamente uma boate que perturbava o descanso dos seus moradores.

De acordo com o síndico do edifício Barramares, Cleo Alves Júnior, a inércia da Administração Pública foi o que levou o condomínio a partir para a justiça. “O fato gerador do processo foi o barulho produzido pelos frequentadores na frente do estabelecimento e o som interno. Dois síndicos que passaram pelo condomínio e muitos moradores intercederam junto ao município, mas este não vinha dando a resposta adequada ao caso, que desde 2016 incomodava as 96 famílias residentes no prédio”, explica.

Já o advogado do caso, Dennis Martins, buscou no Código Civil os meios que precisava para enquadrar a situação no direito de vizinhança. “A legislação prevê que o proprietário ou possuidor tem direito de fazer cessar as perturbações que incomodam o seu bem-estar e que sejam oriundas da utilização da propriedade vizinha. Dentre as interferências prejudiciais, considera-se aquela em que o vizinho não respeita as regras do zoneamento municipal e esta foi a linha de argumentação utilizada na ação”, comenta o especialista.

Como dica para os gestores que ainda vão enfrentar ou já estão passando por uma situação parecida, ele destaca a importância do síndico reconhecer as limitações da sua atividade para não perder tempo.

“Com muita frequência casos assim se arrastam por longos períodos, já que na ânsia de não gerar custos ao condomínio os síndicos acabam tentando resolver a questão extrajudicialmente. Se estiver diante de uma situação como esta, é fundamental entrar em contato com o advogado responsável por orientar a administração e assim dar o encaminhamento mais adequado”, explica Martins.

Soluções

O barulho é sem dúvida um dos itens que mais gera atritos entre vizinhos e acaba sobrecarregando a justiça. Mas na lista de situações recorrentes também aparece em destaque os danos em prédios ou casas já existentes (rachaduras decorrentes do estaqueamento, sujeira, queda de objetos, entre outras) em decorrência da construção de novos empreendimentos na vizinhança. Além de questões relacionadas a instalações de centrais de tratamento de esgoto, que acaba acarretando mau cheiro, e o lançamento de objetos por parte de condôminos nas unidades vizinhas.

De acordo com Koerich, as decisões judiciais mais recentes têm sido favoráveis quando as questões envolvendo direito de vizinhança trazem provas suficientes (laudos técnicos, notificações, fotografias) dos danos ao sossego, saúde e salubridade, bem como quando há perigo evidente na demora de uma solução definitiva. “É muito provável o deferimento de medidas liminares pelo poder judiciário para fazer cessar a atuação nociva do prédio vizinho, o que acaba trazendo maior rapidez ao processo e uma solução para o problema gerado”, diz.

Neste mesmo cenário, ele também tem percebido a concessão de indenizações por danos morais em diversos casos, quando atingidos direitos relacionados à personalidade dos ofendidos. “Em alguns casos, o poder judiciário tem condenado inclusive a administração pública no pagamento de indenizações por danos materiais e também morais em razão de sua omissão fiscalizadora”, destaca o advogado.

Para evitar algumas das situações citadas acima, Koerich destaca a necessidade da constituição de provas, laudos técnicos, imagens, boletim de ocorrência, notificações extrajudiciais, abaixo-assinado, comprovação de denúncia perante a Polícia Militar, ou mesmo a Prefeitura, e sua omissão. Com isso, o processo para a obtenção de uma medida liminar perante o poder judiciário se torna mais eficaz e evita que o processo se arraste por muitos anos, como acontece em grande parte dos casos.

“Dependendo da infração, sua gravidade e a extensão do problema é possível ter acesso a diferentes ‘remédios’ para cessar o incômodo praticado pelo prédio vizinho. Órgãos de fiscalização da administração pública municipal, estadual e federal possuem poder de polícia, ou seja, diante de infrações administrativas é possível obter um embargo de obra, aplicação de penalidades, paralisação imediata da perturbação. Em outros casos somente através de medidas judiciais”, explica.

Obras

Toda nova construção na vizinhança envolve algum tipo de transtorno. É natural a produção de barulho, sujeira, movimentação de caminhões, pessoas, e a alteração da rotina. Diante disso, além das regras previstas no Código Civil (art. 1299 a 1313), devem-se observar as exigências postas nos códigos de posturas do município respectivo ou leis de zoneamento, onde constará toda uma regulamentação acerca das obras em construção com as devidas limitações de horário (incluindo trabalho em finais de semana e feriados), barulho e organização operacional.

Além disso, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) estabelece níveis de ruídos limites para determinados períodos do dia em áreas residenciais. Por meio da Norma Brasileira (NBR) 10.151/2000, eles são de 55 decibéis durante o dia, das 7h às 20h, e de 50 decibéis para o período noturno, das 20h às 7h. Assim, toda obra que esteja em desacordo com as regras regulamentares e cause algum prejuízo ao prédio vizinho caracteriza uso nocivo da propriedade, e, por consequência, passível de incidência das disposições previstas no direito de vizinhança.

O advogado Dennis Martin indica que o condomínio que quiser se prevenir de incômodos futuros poderá produzir um laudo de vistoria de vizinhança, que deverá ser previamente autorizado pela outra parte. Sendo que os custos ficarão a cargo de quem solicitar o documento. “O trunfo do laudo é o de documentar a situação levantada. Ele não substituirá uma perícia judicial, mas certamente norteará o trabalho do advogado e servirá de subsídio para o perito judicial”, avalia.

Atividade comercial

A exploração de atividades comerciais em solo brasileiro encontra previsão até mesmo na Constituição Federal, em seu art. 170, privilegiando a valorização do trabalho humano e a livre iniciativa, devendo o empreendedor ser incentivado em todos os aspectos. Por sua vez, o Código Civil traz um comando geral que se aplica para todas as situações em seu art. 1.277, onde o proprietário de um imóvel tem o direito de por um fim a tudo aquilo que esteja prejudicando a segurança, o sossego e a saúde dos moradores.

Com isso, segundo Koerich, é importante harmonizar os interesses envolvidos, principalmente em momentos de conflito, quando a exploração de qualquer atividade comercial pelo prédio vizinho (bares, boates, casas de prostituição, depósito de inflamáveis) acarretar algum dos prejuízos citados acima ou superar o limite do tolerável estabelecido pelas normas administrativas expedidas sob fiscalização dos diversos órgãos (Centros de Zoonoses, Defesa Civil, SUSP, FATMA, IBAMA, Polícia Militar etc.).

Para não errar

O síndico deve cumprir rigorosamente as disposições municipais no que se refere ao direito de construir/reformar, obtendo as devidas licenças, observando um cronograma de obras que atenda aos limites de horários e ruídos estabelecidos pela lei.

Promova as obras de reparação e manutenções dos muros divisórios, do sistema de drenagem pluvial e caixas de passagem.

Faça a poda de árvores que possam produzir sujeira no prédio vizinho ou danos nos que ali habitam.

Aplique as penalidades regimentais em caso de perturbação provocada por qualquer dos condôminos que possam atingir os prédios vizinhos, visando coibir o lançamento de objeto em unidades vizinhas, barulho de animais e outros.

Fonte: Zulmar Koerich