Afinal, existe diferença entre Condomínio e Associação de Moradores?

"Embora comumente possa ocorrer a confusão entre condomínio e associação de moradores, importante destacar que se tratam de situação bem distintas, regulamentadas cada qual por uma legislação específica"

No cenário atual da cidade de Londrina, é comum ouvir falar que uma pessoa se mudou para um condomínio fechado, pelo simples fato de se tratar de um imóvel localizado dentro de um espaço fechado com outros imóveis, possuindo portaria, áreas de uso comum e divisão de despesas entre os moradores de forma igualitária.

Ocorre que, muitas vezes o imóvel é adquirido acreditando se tratar de um bem pertencente a um condomínio, porém, na prática se trata tão somente de uma associação de moradores com interesses e responsabilidades em comum, e tal erro é praticado de forma mais comum do que imaginamos.

Embora comumente possa ocorrer a confusão entre condomínio e associação de moradores, importante destacar que se tratam de situação bem distintas, regulamentadas cada qual por uma legislação específica, sendo que, os condomínios basicamente são regidos pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil e Lei federal nº 4.591/64, enquanto que, a Associação de Moradores é regida pelos artigos 53 a 61 do código civil, e, pela lei federal nº 6.799/79.

O Condomínio pode ser definido como um conjunto de edificações que possui área privada e área de uso comum, obrigando os moradores às obrigações previstas na sua convenção condominial e regimento interno. Já a Associação de Moradores é uma organização voluntária e realizada por pessoas com interesses em comum, visando direitos e obrigações a serem cumpridos por um Estatuto Social e regimento interno.

Partindo dessa premissa, importante esclarecer que o morador de um condomínio é proprietário de uma unidade autônoma mais a fração ideal da área comum, a qual, pertence a todos os moradores do referido, se tratando de um bem particular, e, daí, a propriedade de cada morador de uma fração ideal.

Já no caso da associação de moradores, não há que se falar em fração ideal de eventuais áreas comuns, como por exemplo, praças e parques, pois, tais bens são de propriedade pública, sendo o morador proprietário tão somente do seu lote, podendo este possuir uma construção ou simplesmente um lote vazio (caso tenha adquirido com a finalidade de construir).

Em razão dessa diferença primordial, a cobrança de IPTU também se faz de forma diferente no condomínio e na associação de moradores, sendo que, no primeiro caso, o valor é cobrado sobre o lote (imóvel do proprietário), e, sobre a fração ideal da área comum; enquanto que, no segundo caso, o valor é cobrado somente sobre o imóvel ou terreno, sem incluir as áreas de uso comum dos moradores.

Para a administração do condomínio é necessário um síndico, o qual é eleito diretamente por meio de assembleia geral, que também elege os conselheiros; Já no caso da Associação de Moradores, também na assembleia geral elegem-se os conselheiros, porém, estes, elegem entre eles uma diretoria executiva, a qual deve conter no mínimo dois diretores, sendo um presidente e um tesoureiro.

Assim sendo, ao se optar por adquirir um imóvel inserido em um "condomínio" é importante consultar e verificar se este de fato é um condomínio regido pela sua legislação específica, ou, se este é tão somente uma Associação de Moradores, aplicando-se também a legislação específica ao referido caso, evitando-se assim, eventuais transtornos futuros quanto às regras e à sua obrigatoriedade em cumpri-las.

Felippe Christian Rodrigues Silva, advogado e membro da comissão de direito Imobiliário e Urbanístico da OAB, Subseção Londrina.