Manutenção predial

Checklist de verão: lotação de condomínios exige manutenção

A aproximação da temporada de verão, de dezembro a março, representa ocupação máxima para os condomínios próximos das praias catarinenses. A concentração de moradores e visitantes demanda cuidados com infraestrutura ao longo de todo o ano e uma série de manutenções funcionais para o bom convívio e o bem-estar dos condôminos.

Mais de 4 milhões de pessoas passaram na temporada de 2017 por Balneário Camboriú,cidade com uma população estimada em 138 mil habitantes pelo IBGE. Em janeiro de 2018, a prefeitura contabilizou um aumento de 26,6% no número de visitantes em relação ao mesmo mês do ano anterior. Foram 879.150 pessoas, em um cálculo baseado na produção de lixo domiciliar per capita.

Outra cidade catarinense com alta concentração de visitantes no verão é Itapema, onde cerca de 500 mil turistas misturam-se a cada temporada aos 63 mil habitantes estimados pelo IBGE. Os números nas duas cidades refletem as muitas alterações na rotina, influenciadas por turistas e proprietários de imóveis em férias ou residentes em apenas parte do ano.

Na Avenida Central, em Balneário Camboriú, o Edifício Las Vegas passa a baixa temporada com 30 a 40% das 240 unidades ocupadas. A lotação é máxima quando chega o verão, especialmente em janeiro e fevereiro. São proprietários e turistas que alugam apartamentos. O monitoramento constante da movimentação é acompanhado por uma série de medidas preventivas, reparos e reformas na edificação que está completando 30 anos.

Previsão orçamentária e equilíbrio do caixa acompanham intervenções

O síndico Rafael Weiss, morador à frente do condomínio há cinco anos, diz que as obras praticamente não cessam. “Nessa época do ano, o momento é de revisar o básico: limpar as caixas d’água, de gordura e esgoto antes do aumento do fluxo de pessoas no prédio, fazer uma limpeza mais pesada em garagens, corredores, piscina e preparar equipamentos de verão. Também estamos contratando duas pessoas para cuidar do acesso e da manutenção da piscina. Em paralelo, ainda vamos concluir algumas reformas em banheiros de áreas comuns, renovação de pisos e mantas”.

Com nove funcionários fixos no condomínio, a preocupação do síndico é trabalhar bem com a previsão orçamentária no início do ano para manter as contas e a manutenção em dia. “Além do custo mínimo do condomínio, prevemos as intervenções que precisam ser feitas para esse período. Reforçamos internamente a cobrança de inadimplentes, mantemos a reputação de bons pagadores junto aos prestadores de serviço, conseguimos parcelamentos e assim nunca estouramos o orçamento”, diz Weiss.

Além do checklist básico de reparos a ser seguido pelo síndico, a revisão das decisões do condomínio também deve ser realizada nesse período. A recomendação é de José Augusto de Souza Maurici, sócio-proprietário de uma administradora de condomínios em Itapema.

“Este é o momento de rever tudo o que foi realizado ao longo do ano, de reler as atas e constatar se foi cumprido tudo o que ficou definido em assembleia. Com as responsabilidades cumpridas, o síndico pode se preocupar com as manutenções preventivas e de rotina e a verificação dos sistemas em funcionamento”.

Manutenção preventiva reduz a conta do condomínio

Quando esta temporada de verão estiver no auge, em janeiro, síndicos em Itapema e Balneário Camboriú já estarão pensando nas obras que devem ser feitas para o próximo verão nos imóveis. Conforme Maurici, o período é o estabelecido pela maior parte dos condomínios para as assembleias e convenções que definem a previsão orçamentária, incluindo a busca por orçamentos envolvendo melhorias no prédio.

Quando o assunto é estouro de orçamento, a conta de água é a vilã dentre os clientes da administradora de condomínios de Maurici, em Itapema.

“Quando a faixa de consumo do imóvel é ultrapassada, o valor da conta chega a ser multiplicado por quatro. Em imóveis antigos onde não há hidrômetro individual, todos pagam a conta, independentemente do consumo. Então há muitos tipos de reforma que precisam ser previstos muito antes do verão para que o condomínio economize mais”, diz o empresário.

Para economizar mais, é preciso enxergar os problemas o quanto antes, recomenda o engenheiro civil Anderson da Silva Castro. Síndico de um prédio entregue há apenas um ano pela construtora, ele garante que nunca é cedo para realizar vistorias no condomínio, pois as manutenções estendem a vida útil da edificação e poupam das emergências ocasionadas em períodos de alta temporada.

“Um profissional de engenharia pode enxergar indícios de patologias na construção que um leigo não consegue ver, muito antes de o problema se tornar emergencial. Um exemplo é identificar a atuação de infiltrações, para evitar problemas como corrosão da estrutura”, explica Silva.

O engenheiro que atua em manutenção predial e perícia em engenharia aponta outros dois focos de atenção. O primeiro é a vistoria do sistema hidráulico, com a revisão e substituição de registros, torneiras e outros equipamentos que possam provocar o desperdício de água ou prejuízos maiores. O segundo foco é a revisão do projeto elétrico do imóvel.

“Prédios com 20 anos ou mais não suportam a carga de eletrodomésticos utilizados hoje sem restrição, como ar-condicionado, secadora de roupas. É necessário adequar o projeto elétrico às demandas existentes”.

Checklist funcional de verão

Como sugestão prévia a períodos de ocupação máxima dos imóveis do litoral, os gestores entrevistados apontaram um checklist básico de manutenção funcional no condomínio para ser repassado antes do verão.

Os cuidados são adotados especialmente entre os meses de setembro e novembro, para evitar transtornos aos moradores, visitantes e prover o funcionamento da infraestrutura básica.

• Limpeza de caixas d’água
• Limpeza de caixas de gordura
• Limpeza da caixa de inspeção de esgoto
• Dedetização
• Revisão dos equipamentos do projeto preventivo (iluminação de emergência, validade de mangueiras, extintores de incêndio e registros de gás)
• Verificação de bombas d’água
• Verificação de funcionamento dos sistemas de TV e internet
• Revisão de procedimentos e infraestrutura de segurança para entrada e saída de pessoas do imóvel (portões, sistemas de monitoramento e processos de controle).