AirBNB e condomínios, uma relação complicada

Hospedagem é modalidade exclusiva de estabelecimentos devidamente regulamentados para esse fim

O AirBNB chegou ao Brasil em 2012. A plataforma de locação por diária funciona por meio de sites especializados nessa modalidade de hospedagem, e alguns condôminos passaram a explorar essa atividade em suas unidades residenciais, prática que vem tirando o sono de síndicos e moradores, gerando muitas discussões sobre o que é legal ou não em matéria de hospedagem e, consequentemente, disputas judiciais.

A locação residencial é regulada pela Lei 8.245/1991, que prevê duas modalidades: a locação comum por mais de 90 dias, feita por contratos longos; e a locação por temporada, essa de até 90 dias. Mas a locação pelo AirBNB não se enquadra em nenhuma delas. Segundo o artigo 1.° da lei, outros acordos devem ser regulados pelo Código Civil ou leis específicas – neste caso, o AirBNB deve ser regulado pela Lei 11.771/2008, a Lei de Hospedagem para Turismo.

Locações por diárias são exclusivas de meios de hospedagem e representam uma concorrência aos hotéis e flats. Hospedagem é modalidade exclusiva de estabelecimentos devidamente regulamentados para esse fim. Essa prática, portanto, desvia a finalidade do condomínio, que é precisamente residencial, e denota uma prática comercial de atividade hoteleira.

Esse verdadeiro serviço hoteleiro gera grande rotatividade de pessoas estranhas ao ambiente condominial

A prática do AirBNB também pode vir a ameaçar o sossego, a segurança e os bons costumes, pois a o artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil determina como dever do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as usar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos moradores, ou aos bons costumes. O condomínio residencial não comporta essa modalidade hoteleira.

Esse verdadeiro serviço hoteleiro acaba por gerar grande rotatividade de pessoas estranhas ao ambiente residencial familiar condominial. Importante salientar que, em grande parte das vezes, a locação é feita por turistas estrangeiros sem fluência na língua nacional, que desconhecem as regras do condomínio e não seguem nem mesmo o regimento interno e a convenção, não estando cientes de seus direitos e deveres naquele local, o que traz grandes transtornos à vida condominial.

Pela Lei de Locações, não é permitida a hospedagem por diária, por cômodos, com caráter evidentemente comercial. Se o condomínio tem a finalidade de uso residencial, a lei determina que os condôminos não possam dar destinação diversa à sua unidade.

Na Justiça brasileira já existem decisões contrárias ao AirBNB, formando jurisprudência para novas demandas. A principal fundamentação usada é justamente o desvio de finalidade do edifício, além da segurança e do sossego dos demais moradores. O entendimento dos juízes é o de que a locação por diária é exclusiva de meios de hospedagem.

A única forma de regular o AirBNB em condomínios seria mudar a destinação do uso do prédio. Isso exige a unanimidade dos condôminos e, nesse caso, o condomínio deixaria de ser residencial, de acordo com o artigo 1.351 do Código Civil Brasileiro. É fundamental, portanto, levar o assunto à assembleia de condomínio, principalmente para sanar todas as dúvidas, primando pela total transparência, imparcialidade e boa-fé.

Luciano de Souza é advogado."