O desafio das obras em condomínios

Classificadas em necessárias, úteis e voluptuárias, cada tipo de benfeitoria tem suas peculiaridades e são as grandes geradoras de polêmicas entre moradores e síndicos

É comum que condomínios tenham obras acontecendo a todo o momento, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias. E é mais habitual ainda encontrar moradores e síndicos que muitas vezes desconhecem a diferença entre elas e qual seria a melhor maneira de dar os encaminhamentos sem exaltar os ânimos de ambos os lados. Daí a importância de estarem bem informados sobre o que diz o Código Civil e todas as obrigações legais a que estão sujeitos, evitando incômodos e gastos desnecessários no futuro.

Mas além disso, por ser um assunto que normalmente gera muita polêmica e requer investimento dos condôminos, podendo chegar a valores bem elevados, é fundamental que o administrador esteja preparado para gerenciar qualquer tipo de situação nas assembleias. De acordo com a orientação do advogado Alberto Calgaro, especialista na área, para evitar situações que possam gerar qualquer tipo de insegurança aos moradores, é fundamental a preparação prévia de uma apresentação dos assuntos que serão levados à reunião, mantendo sempre a clareza nas informações.

“Não adianta o gestor apresentar apenas uma proposta genérica de realização de obra, dizendo ser ela necessária e urgente, se não tiver conhecimento técnico ou documento para embasar tal afirmação. Mostrar fotos dos problemas e alguns orçamentos são fundamentais para garantir a adesão de todos os moradores. Além disso, como pode ter implicações legais a não realização da obra, ao falar do assunto na reunião o síndico fica isento de responsabilidade pessoal em caso de não aprovação da obra necessária. A responsabilidade passa a ser de todos os condôminos”, explica.

Por isso, a síndica profissional Daniela Dutra, que tem 11 anos de experiência na condução de obras, segue uma metodologia de trabalho que foca no planejamento e busca envolver ao máximo os moradores em todas as decisões.

“Sempre que inicio um trabalho, ou até mesmo quando sinto a necessidade já com o atendimento em andamento, realizo uma assembleia para conversar com os moradores e juntos elaborarmos uma lista com as obras desejadas, por ordem de prioridade do condomínio. Durante a minha gestão no ano busco resolver o máximo de problemas possíveis e em casos emergenciais repasso a demanda para aprovação do Conselho Fiscal e depois apresentamos os resultados para os condôminos”, diz.

Como dica, para evitar perda de tempo ou até mesmo a não aprovação de uma reforma importante, a gestora incentiva a criação de fundo de obra, pois só mantendo o caixa positivo é que o condomínio terá autonomia para fazer as benfeitorias necessárias. “O correto é você já ter o dinheiro em caixa para as obras emergenciais ou quando resolver fazer uma melhoria. Mas, há situações também que mesmo tendo o recurso em mãos os moradores vetam a iniciativa em ata. Nesses casos faço questão de tirar as dúvidas e explicar as reais necessidades, principalmente quando envolve questões como segurança. E se mesmo assim a decisão for por não aprovar, faço o registro e a responsabilidade por qualquer problema já não será mais minha”, avalia.

Segundo Calgaro, todo administrador deve ficar atento a fatos como estes e cumprir exatamente o que diz no art. 1.348 do Código Civil, que impõe ao síndico o dever de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. De acordo com a lei, em caso de acidente no prédio causado por comprovada omissão do gestor na manutenção das partes comuns do condomínio, ele pode ser responsabilizado civil e criminalmente pelos danos ocorridos.

Já para o síndico Luciano Folador, que atende sete condomínios na Grande Florianópolis, o grande desafio da administração quando o assunto é obra está diretamente relacionado ao custo. Muitos moradores não conseguem entender a necessidade de algumas reformas ou preferem optar pela economia, o que nem sempre é sinônimo de garantia e qualidade. Além disso, ele destaca a cultura da desconfiança como uma grande barreira no andamento do trabalho.

“O que acontece com o síndico, principalmente o profissional, é a cultura da desconfiança. A questão política do Brasil, que está contaminada pela corrupção, acabou respingando também nas relações em condomínio e é muito normal nos depararmos com situações em que as nossas atitudes ou escolhas estão sempre sob suspeita. Até mesmo um morador, quando indica uma empresa, o primeiro pensamento dos demais é desconfiar de que tem alguém levando alguma vantagem com a contratação”, exemplifica.

Garantias em contrato

Outra etapa da obra que merece uma atenção especial dos síndicos é o momento da contratação da empresa prestadora de serviços. Antes de fechar o contrato, é indispensável certificar-se de que esteja regularmente habilitada para o tipo de reforma que será realizada e tenha histórico profissional que comprove sua capacidade técnica. E, dependendo do valor que será investido para a sua elaboração, vale certificar se a empresa tem patrimônio correspondente, já que essa informação poderá ser muito relevante em caso de responsabilização ou indenização por erros na execução do que foi contratado.

Além disso, ter um documento bem redigido também é imprescindível para garantir uma relação saudável entre o prestador e o condomínio. Por experiência própria, o síndico Folador recomenda a descrição minuciosa das atividades que devem ser realizadas, para não correr o risco de ter diferenças entre o que foi orçado e o resultado final da obra. “Além de anexar o projeto da reforma no contrato, a dica é fazer um memorial descritivo com todos os pontos que serão realizados, para não ficar o dito pelo não dito. Quanto mais detalhado, mais garantias para o síndico”, comenta. O gestor indica também uma atenção especial para as questões trabalhistas, na tentativa de minimizar os riscos de uma condenação por responsabilidade subsidiária.

Entenda os tipos de obras e quórum

Necessárias: são destinadas a conservar o bem ou evitar sua deterioração (art. 96, §3º, do CC) e devem ser realizadas para segurança dos condôminos.

Exemplos: Construção de vigas de sustentação, lavação, impermeabilização e pintura do edifício, instalação de sistema eletrônico de vigilância, troca de piso quando desgastado, instalação de corrimão nas escadas, entre outras.

Quorum: Nesse caso o Código Civil não exigiu quorum qualificado, e ainda esclareceu no art. 1.341, §1º, que “podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino”.

Úteis: são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, apesar de não serem necessárias.

Exemplos: instalação de hidrômetros individuais, construção de rampas de acesso para deficientes físicos em locais não exigidos pela legislação, construção de salas de jogos, garagens, quadra de esportes, etc.

Quorum: a)Quando não ocupam a áreas comuns: aprovação pela maioria dos condôminos (art. 1341, II do CC). b) Quando as obras ocupam a área útil do condomínio: pelo menos 2/3 dos votos dos condôminos. (art. 1342 do CC).

Voluptuárias: visam tornar o imóvel mais bonito e agradável, sem aumentar ou facilitar o uso do mesmo.

Exemplos: Decoração ou alterações meramente estéticas na portaria, hall de entrada, elevador, piso, garagens, que visam acima de tudo embelezar o ambiente.

Quorum: pelo menos 2/3 dos votos dos condôminos, sob pena de nulidade (art. 1341, I do CC).

Fonte: Zulmar Koerich Jr.

Por dentro da Lei

De acordo com o art. 1341 do Código Civil, em caso de omissão por parte do síndico, o condômino pode executar uma obra necessária, independente da aprovação em assembleia, e ter o reembolso do valor. Ele só perde o direito à restituição caso a obra ou reparo seja de outra natureza, não importando se foi de interesse comum de todos os moradores

É muito comum nos depararmos com situações envolvendo Convenções que preveem condições de aprovação de obras diferentes das previstas pela legislação vigente. Nessa situação, o quorum estabelecido na lei civil sempre valerá sobre qualquer outro estabelecido pelas regras internas do condomínio. Por isso é recomendado que todas as Convenções sejam adaptadas às normas do Código Civil

No caso de obras necessárias que não sejam urgentes (decorrentes de um imprevisto), é importante que o síndico reúna documentos e informações técnicas sobre a necessidade e urgência, realize alguns orçamentos e leve o assunto o quanto antes para deliberação da assembleia com previsão específica na ordem do dia

Em se tratando de uma obra necessária e urgente, (art. 1.341), o síndico pode utilizar os recursos do fundo de reservas, dando ciência posteriormente à assembleia sobre as providências adotadas e valores gastos. Nos demais tipos, o síndico é obrigado a convocar previamente a assembleia para sua aprovação. Neste caso, as mesmas pessoas que aprovaram a realização da obra, também devem deliberar sobre a fonte de recursos que será utilizada (caixa, fundo de reserva, rateio etc)

Uma obra pode ser considerada de urgência se o problema for detectado por laudo técnico, perícia, laudo da Defesa Civil, ou mesmo pela própria assembleia dos condôminos. Além disso, também pelo discernimento do síndico, baseado na sua experiência, como um telhado rompido, queda de reboco, rompimento da caixa d’água etc.

Fonte: Zulmar Koerich Jr.