A constituição do condomínio

Momento de escolher o primeiro síndico e aprovar a convenção e regimento interno

 Ter o próprio lar é o sonho da maioria dos brasileiros. Um imóvel é um investimento que, normalmente, se leva muitos anos de vida e trabalho para se adquirir.

Para quem opta em comprar um apartamento novo ou um imóvel comercial, deverá ter um pouco mais de atenção e participação na entrega do empreendimento pela construtora, pois participará do nascimento do condomínio. Este também é o momento de escolher o primeiro síndico, eleger um Conselho Fiscal e aprovar a Convenção do condomínio, caso esta ainda não tenha sido feita diretamente pela incorporadora.

Uma primeira assembleia é realizada para a constituição do condomínio, a escolha do primeiro síndico e do Conselho Consultivo e/ou Fiscal, além de aprovar a taxa condominial com base na previsão orçamentária. Na reunião, a minuta da futura convenção elaborada pela construtora antes mesmo da construção do prédio, como determina a lei 4591/64, deve ser aprovada pelos condôminos, quando esta já não tenha sido transformada em definitiva pela incorporadora. Por isso, é interessante contar com a participação maciça dos proprietários. Todos os assuntos da primeira assembleia devem constar no edital de convocação.

“A primeira assembleia do condomínio é um momento muito importante, que, por vezes, acaba passando quase despercebido pelo momento festivo da entrega do empreendimento pela incorporadora”, observa o presidente do Secovi (Sindicato da Habitação) da Grande Florianópolis e Tubarão, Fernando Willrich.

Na entrega de um condomínio é importante a construtora contar com a colaboração de uma administradora de condomínios para auxiliar na gestão. “As questões de condomínios são muito específicas. Existem responsabilidades com a Receita Federal, com o seguro obrigatório do prédio e determinações legais”, observa a advogada Dirlei Magro.

Eleição

A eleição do primeiro síndico necessita quórum de maioria simples, com mandato não superior a dois anos, com direito a reeleições, porem sendo necessário observar o que prevê a convenção, mesmo que ainda em forma de minuta futura. Esse gestor terá a função de representar legalmente o condomínio, em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, conforme o artigo 1.347, do Código Civil. Em outras palavras, o síndico atua na solução das questões diárias do condomínio.

O advogado Aluísio José Rodrigues foi o primeiro síndico do residencial Náutico, localizado no Centro de Florianópolis. Ele se candidatou para acompanhar de perto a entrega do edifício de 71 apartamentos, que recebeu os primeiros moradores em novembro de 2009. “É um momento de fazer uma série de ajustes, verificar se ficaram algumas falhas na construção para cobrar da construtora. No nosso caso, foi tudo tranquilo. Todas as nossas solicitações de consertos foram atendidas”, observa. Outra medida importante é a escolha dos profissionais do condomínio. “Uma boa seleção é fundamental”, aponta.

Na constituição do condomínio, Willrich observa que o suporte do conselho, que deve ser composto de três membros, é importante no trabalho de compreensão das primeiras prestações de contas, que irão nortear os critérios de fiscalização dali em diante. O grupo também é imprescindível “no apoio para resolução das dificuldades iniciais. Entre elas a escolha de funcionários, empresas prestadoras de serviço, aquisições de bens e equipamentos, além de dificuldades geradas no relacionamento interno com reformas e mudanças”, aponta.

Aprovação da convenção e regimento interno

Antes de conceber o prédio, a construtora já tem que arquivar em cartório a minuta da futura convenção, documento que descreve o básico do que existe no condomínio. Deve constar informações como a discriminação das partes de propriedade exclusiva, as áreas comuns e como as mesmas devem ser usadas, além de quorum de votação e modo de escolha do síndico. “Nela deve estar citado o regimento interno, que é o conjunto de normas de conduta”, lembra a advogada Dirlei Magro.

A convenção deve ser aprovada pelos proprietários que somados representem dois terços da fração ideal do condomínio. Uma tarefa nada fácil, já que é difícil reunir um número expressivo de condôminos.

Para o presidente do Secovi, Fernando Wilrich, o melhor é que a minuta da futura convenção seja aprovada na primeira assembleia para que o documento se torne definitivo, caso ainda não tenha sido feito pelo incorporador. “Nada impede que os condôminos tomem ciência deste documento com antecedência e aprovem as alterações que julgarem convenientes para o condomínio”, aponta. Ele ainda observa que o quorum de dois terços das frações ideais fica mais fácil de ser alcançado na primeira assembléia, quando a incorporadora ainda é proprietária de diversas unidades nas matrículas imobiliárias.

No residencial Náutico, a aprovação da minuta da convenção ocorreu na primeira assembleia. Na segunda reunião foi deliberado o regimento interno. Muitos proprietários ajudaram sugerindo regras que existiam em outros condomínios que já tinham morado. O síndico Aluísio José Rodrigues ficou responsável de compilar as informações e adaptar ao prédio. “O exemplar original da convenção e regimento interno devem ficar com o síndico e todos os moradores devem receber cópias dos documentos”, explica.

Com a escolha do primeiro síndico e convenção já registrada em cartório, o condomínio pode solicitar seu CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica) à Receita Federal, necessário para a contratação de serviços, abertura de conta em banco, compra junto a fornecedores e para reter o imposto de renda dos funcionários na fonte. Para isso, a ata de votação deve ser registrada em cartório de títulos e documentos e a Convenção do condomínio deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Definindo a taxa condominial

A construtora junto com a administradora já deve levar uma previsão orçamentária para ser aprovada com os serviços necessários para o funcionamento do prédio. Entre eles: manutenção de elevadores, conta de água, luz e salário dos empregados.

O ideal é levar mais de uma sugestão de valores cotados de empresas e serviços de cada ramo para os condôminos avaliarem. Na reunião, os proprietários expõem os serviços que acham que deve ser excluído ou incluído. “É fácil entender como funciona um condomínio. É como a estrutura de uma casa, mas com muitas responsabilidades semelhantes à de uma empresa. Existem os custos de manutenção, tem que pagar funcionário para limpeza diária e também tem uma série de impostos”, explica a advogada.

Segundo Dirlei, o rateio da taxa condominial e estabelecido com base na fração ideal de cada unidade, salvo determinações da convenção, que pode estipular outra forma de dividir os custos do condomínio.

Prazo de garantia de cinco anos

Com a conclusão do prédio e emissão do habite-se, passa a valer o prazo de garantia de cinco anos da obra em caso de vício ou defeito, previsto no artigo 618 do Código Civil. O condomínio pode eleger uma comissão de construção com alguns moradores para, de posse do memorial descritivo (descrição dos serviços desenvolvidos em cada etapa da obra e relacionamento dos materiais utilizados), verificar se existem falhas, como falta de alguma fechadura, trincas ou fissuras ou outro problema visível.

A análise desse grupo de moradores é mais importante ainda, se o síndico eleito é algum representante da construtora que ainda conta com unidades no prédio. De posse das informações coletadas, a comissão pode recomendar em assembleia a contratação de um engenheiro para fazer um laudo de inspeção de edifício em garantia.

Segundo a engenheira civil e de segurança do trabalho Heloisa Helena Dal Molin, no laudo o profissional inspeciona todas as unidades autônomas e as áreas comuns da edificação. Dentre as patologias mais comuns detectadas estão: trincas e fissuras, infiltrações e vazamentos, falhas de impermeabilização e de assentamentos cerâmicos, e ainda devido ao uso de lajes nervuradas/treliçadas, falhas de conforto ambiental de entrepisos por falta de tratamento acústico.

No caso de problemas detectados, o condomínio deve encaminhar uma cópia do Laudo de Vistoria para a construtora e pedir a solução das anomalias. Depois da correção feita pela empresa, “o síndico deve chamar novamente o engenheiro para verificar as conformidades e não conformidades, analisando então, se foram cumpridas as recomendações constantes no Laudo de Vistoria", explica o engenheiro civil e de segurança do trabalho Márcio LunardeliCavallazzi.

Se a construtora negligenciar ou negar a corrigir os defeitos, o condomínio pode exigir na esfera judicial. “O laudo técnico de vistoria é o documento necessário para entrar com umamedida cautelar de produção antecipada de provas”, observa Cavallazzi. É importante salientar que a garantia só é valida se os proprietários não introduzirem modificações à obra, sem consultar o autor. As manutenções cabem ao condomínio. Problemas nessa área são de responsabilidade dos proprietários, representados pelo síndico.

Já as anomalias construtivas estruturais, que tornem inabitável o prédio, não têm limite de garantia. “Se de fato ocorrerem danos que venham a causar recalque das fundações, flambagem de pilares e vigas ou ruína da supraestrutura de concreto armado, por falha de projeto, a construtora tem que responder por esse tipo de problema em qualquer período”, atesta Heloisa.

Manuais e documentos

Além do memorial descritivo, é imprescindível que a construtora entregue o manual do proprietário e o do síndico. Com a nova norma de desempenho das construções, NBR 15.575 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), essas cartilhas passaram a ser obrigatórias. O manual do proprietário descreve como é o apartamento e os tipos de equipamentos e instalações. “Se precisar trocar um piso ou a cor da tinta, estará descrito ali o modelo”, explica o engenheiro civil Trajano Oliveira. De acordo com o especialista, o manual do síndico aponta as características dos equipamentos das áreas comuns e aponta a periodicidade e a forma correta das manutenções. Junto devem ser entregues os projetos hidráulicos, elétricos e de esgoto.

Documentação que deve ser entregue

De acordo com norma de Inspeção Predial do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), é recomendado que a construtora entregue ao condomínio as seguintes documentações:

Documentação Técnica
- Projeto Aprovado
- Projeto de Sondagem
- Projetos de fundações, contenções, cortinas e arrimos
- Projetos de Estruturas
- Projeto de Instalações Prediais (Instalações Hidráulico Sanitárias, e de água pluviais; instalações de gás; instalações elétricas; de telefonia; e de para raios (SPDA) instalação de ar condicionado).

Documentação Administrativa
- Manual do Proprietário
- Alvará de Construção
- Auto de Conclusão
- Auto de Vistoria de Corpo de Bombeiros (AVCB)
- Selo dos Extintores
- Relatório de Inspeção dos Elevadores c/ Anotação de Responsabilidade Técnica do Engenheiro responsável.
- Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica (SPDA)
- Certificação de limpeza e análise química referente a limpeza dos reservatórios
- Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras
- Notas fiscais de máquinas e equipamentos instalados para fins de garantia