Aplicativo de hospedagem causa "guerra" entre síndicos e moradores de condomínios

Moradores mais modernos defendem seu direito à propriedade, mas síndicos e vizinhos contrários ao aplicativo querem que aluguéis sejam restritos aos modelos tradicionais previstos em lei

O serviço de “locação para hospedagem” do Airbnb chegou ao Brasil em 2012 e, desde então, cada vez mais gente tem usado a plataforma digital para complementar a renda. Síndicos e condomínios, porém, estão de "cabelo em pé", sem saber ao certo, o que pode ou não em matéria de hospedagem. Com isso, aumentam os conflitos, a insegurança nas relações e as disputas judiciais.

A locação residencial é regulada pela Lei 8.245/1991, que prevê duas situações: (1ª) a locação típica por mais de 90 dias, que geralmente é feita pelos contratos de 30 meses, e (2ª) a locação por temporada, de até 90 dias.

É comum pensar que a locação por meio do Airbnb se enquadra nessa segunda hipótese, mas não é bem assim. O artigo 1º da lei diz que outros acordos diversos desses dois seguem regulados pelo Código Civil ou por leis específicas.

A Comissão de Direito Condominial da OAB-SP, em parecer técnico, entende que o caso da “exploração da unidade na modalidade de hospedagem” é regulado pela Lei 11.771/2008, que trata das hospedagens para turismo. É um consenso da referida Comissão que o Airbnb não deve ser praticado em condomínio residencial que não comporta essa modalidade de hospedagem.

Nessa linha de raciocínio, pode-se compreender que a hospedagem por curtos períodos, de maneira similar ao que ocorre pelo Airbnb, pode desvirtuar a finalidade dos condomínios residenciais. Não é permitida hospedagem ‘por hora’, ‘dia’, ‘parte do imóvel (cômodos)’, com caráter claramente de mercancia, atípico, inominado, onde o pactuado entre as partes não põe a salvo os direitos dos comunheiros e a responsabilidade civil necessária na defesa da integridade do patrimônio comum.

O direito de propriedade encontra limitação na função social da propriedade. O proprietário não pode tudo. Ele pode, desde que não prejudique terceiros ou cause danos ao meio ambiente, por exemplo. Quem mora em condomínio deve também respeitar as regras da convenção de condomínio, que é a lei geral que rege a vida dos condôminos, como a Constituição rege o Brasil.

Se o condomínio tem a finalidade de uso residencial, a lei determina que os condôminos não possam dar destinação diversa às suas unidades. Entretanto, os moradores podem até propor ações na Justiça, com base no direito de propriedade, para tentar garantir a possibilidade de alugar as unidades por curtos períodos pelo Airbnb.

Decisões Judiciais

A Justiça brasileira tem decisões afirmando que o condomínio pode, se isso é o que consta da convenção, exigir que os condôminos só usem suas unidades para fins residenciais.

Utilizar essa modalidade de hospedagem sem o aval do condomínio é uma infração à finalidade de uso do condomínio e ao Código Civil . O condômino pode ser advertido, multado, multado em dobro e até ser classificado como antissocial, porque o livre acesso de estranhos pode colocar em risco a segurança da coletividade.

Já existem decisões no Judiciário contrárias ao Airbnb, formando assim, jurisprudência para novas ações. O principal argumento de sustentação usado é o desvio de finalidade do prédio, prejudicando a segurança e o sossego. Os juízes de maneira geral estão entendendo que locação por diária é exclusivo de meios de hospedagem, como hotéis e flats.

Todavia, se o condomínio quiser permitir a exploração de unidades na modalidade de hospedagem para os moradores usarem Airbnb e similares, isso deverá ser feito exclusivamente pela modificação da convenção de condomínio. A decisão depende do voto de 2/3 dos condôminos, como prevê o artigo 1351 do Código Civil (CC).

Feita a alteração na convenção, o condomínio, deverá, então, cumprir uma série de requisitos para ser considerado um ambiente de hospedagem e criar regras de uso das áreas comuns para atender as necessidades de regularização do Decreto 7381/2010.

Nota

A plataforma informa sobre o tema:

O Airbnb é uma plataforma na internet que conecta viajantes com pessoas que têm um quarto ou imóvel e queiram alugar por temporada, conforme está previsto na legislação brasileira.
Para garantir uma experiência positiva para todos, o Airbnb estimula a comunicação detalhada sobre as “regras da casa” e dos condomínios no anúncio, e destaca a importância do diálogo para que os prédios estabeleçam regras justas e claras aos proprietários e hóspedes.
No Brasil, mais de um milhão de pessoas se hospedaram utilizando a plataforma no ano passado. Segundo pesquisa Datafolha, 86% da população brasileira é favor do compartilhamento de lares.

Fonte: Gazeta do Povo