Condomínios sem riscos

Fissuras aparentemente sem importância em alvenarias e revestimentos pode ser um sinal de que há um problema mais sério

O anúncio trágico do desabamento de três prédios no centro do Rio de Janeiro em 2012, alarmou especialistas, técnicos e síndicos de todo o país. Em menos de duas semanas após o ocorrido, outro edifício desabou parcialmente em São Bernardo do Campo - São Paulo.

Em ambos os casos os edifícios eram antigos, careciam de manutenção e envolviam a realização de alguma obra indevida. Para o gestor condominial não colocar em risco a vida dos moradores e não ser responsabilizado pela ocorrência de fatos semelhantes, existem inúmeros fatores que devem ser fiscalizados e obedecidos à risca, a fim de manter a conservação e proteger o edifício de qualquer dano a sua estrutura física.

Estudos indicam que o tempo de vida útil de um prédio é de aproximadamente 50 anos, tudo vai depender dos agentes agressores ambientais e dos cuidados de manutenção, como explica a engenheira civil Heloisa Helena Dal Molin. Durante esse tempo, é recomendável realizar inspeções periódicas. Em cidades onde não há legislação que determine uma periodicidade para isso, o síndico deve estar atento, pois a própria condição da edificação irá definir essa necessidade.

O gestor deve lançar mão da orientação de profissionais especialistas que irão determinar esta importante informação.

Primeiros sinais

Fissuras aparentemente sem importância em alvenarias e revestimentos pode ser um sinal de que há um problema mais sério, porque “escondem” a estrutura propriamente dita, como pilares, vigas e lajes.

As fissuras em pilares e na base podem indicar recalques das fundações; fissuras na região central e nos apoios laterais de vigas e de lajes indicam deformações por diversas falhas, desde a concepção do projeto até a execução. Portanto, deve-se ficar atento para qualquer deformação na estrutura e verificar as causas com um responsável técnico, engenheiro civil ou arquiteto que realizará a inspeção predial analisando as anomalias.

Segundo especialistas, é no período entre 5 e 25 anos de idade que a construção fica mais vulnerável ao desenvolvimento de problemas preocupantes e até graves, e esses dão sinais evidentes da ação do tempo. É justamente nesse momento que se faz necessária uma vistoria mais minuciosa para descobrir as causas que podem estar interferindo na estrutura do edifício.

Infiltrações comprometem a estrutura

A água é um dos elementos que tem o maior poder de acelerar a depreciação do imóvel, por isso é recomendada muita atenção à impermeabilização e às instalações hidráulicas, pois infiltrações podem comprometer toda a estrutura. Diante do primeiro sinal de umidade, é indicada uma averiguação das causas.

“Falhas na impermeabilização podem provocar danos patológicos, como a corrosão das armaduras embutidas no concreto armado”, reforça a engenheira. A corrosão das armaduras, por exemplo, necessita de intervenção imediata, pois é uma das mais graves manifestações patológicas, que pode levar ao colapso uma edificação ou parte dela. Nesses casos, são sugeridos reparos e reforços estruturais para manter a segurança da edificação. “Há casos em que a demolição pode ser necessária”, alerta Dal Molin.

A especialista ressalta que, no caso de prédios antigos apresentarem armaduras expostas com corrosão, ‘desplacamentos’ de concreto e recalques de pilares, o gestor condominial deve providenciar a inspeção técnica, de forma a não agravar ainda mais os danos na estrutura.

Outras anomalias também podem causar danos e prejuízo como, por exemplo, os circuitos elétricos com acréscimo de cargas não projetadas e aumento de demanda das instalações e, ainda, o uso de botijões de gás não encanado (até o uso temporário em reformas), colocando em risco o apartamento ou até o prédio.

“Situações como essas são de periculosidade à vida e saúde dos usuários e devem ser diagnosticadas com inspeções prediais do ambiente construído. Elas também poderiam ser evitadas através de manutenção periódica”, conclui a engenheira Heloisa Helena Dal Molin.

Sistema Hidráulico

Alguns prédios, principalmente os antigos, possuem deficiência ou inexistência de equipamentos e sistemas que ajudam na conservação da estrutura da edificação. De acordo com o engenheiro civil Alex Pressi, um dos itens importantes e obrigatórios é a válvula redutora de pressão – necessária para amortecer a liberação da água nos encanamentos quando torneiras, chuveiros e descargas são acionados, evitando, assim, o golpe de aríete, fenômeno que se observa quando o escoamento da água é bruscamente interrompido.

A utilização das válvulas é obrigatória, conforme estabelecem as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) NBR 5626:1998 e NBR 7198:1993, item 5.4.2. Na ausência do sistema, a pressão da água pode causar a ruptura dos tubos e das conexões, danos na válvula de descarga, vazamentos, e, inclusive, infiltrações, acarretando em comprometimento mais grave na estrutura do edifício. E como todo sistema requer manutenção, Pressi alerta que “a revisão das válvulas deve ser regular e feita com conhecimento técnico”.

Inspeção predial

Em Balneário Camboriú, no litoral catarinense, a inspeção predial é obrigatória e regulamentada pela Lei Ordinária nº2805/2008. Como idealizador do tema no município, o engenheiro civil Paulo Carelli define a inspeção como “uma radiografia técnica da edificação”, procedimento esse que avalia os estados de conformidade do prédio em relação aos aspectos de desempenho, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, exposição ambiental, entre outros.

Os prazos máximos estabelecidos pela lei para as realizações de manutenção têm como referência a idade real do prédio, que será contada a partir de sua entrega ou entrada em operação. Para garantir um padrão mínimo de exigência, a lei apresenta como anexo um formulário de inspeção técnica, listando os principais elementos de uma edificação, que deverá ser devidamente preenchido e entregue junto a outros documentos.

Em Florianópolis, o engenheiro Marcio Cavalazzi auxiliou na elaboração do Projeto de Lei nº 13 13101/2008, em tramitação na Câmara de Vereadores de Florianópolis, que estabelece a obrigatoriedade da inspeção predial na cidade.

A inspeção técnica é feita por etapas. Preliminarmente, o profissional habilitado faz a vistoria para diagnóstico das anomalias na construção. Depois ele emite um juízo técnico das condições estruturais, grau de risco, recomendações básicas e ordem de prioridades dos serviços e reparos por meio de um laudo prognóstico. Só então é elaborado o plano de manutenção predial para recuperar a edificação.

Durante a gestão, os síndicos são responsáveis diretos por tomar as medidas devidas para manutenção da edificação e, também, pelas consequências em caso de omissão. O engenheiro Carelli alerta que “é de extrema importância que os gestores condominiais conheçam e cumpram as normas de segurança para não serem surpreendidos com processos judiciais, entre outras consequências coletivas”, ressalta.

Obras em unidades privadas

Segundo laudo técnico, a causa mais provável do desabamento dos três prédios no centro do Rio de Janeiro foi a realização de obras inadequadas sem respaldo técnico. As intervenções no 3º e 9º andares proporcionaram desequilíbrio da construção e não possuíam registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia daquele Estado (CREA-RJ).

A falta de orientação e conhecimento sobre este tema e até negligência resultam em flagrantes de intervenções no prédio sem qualquer supervisão cometidas diariamente por proprietários de apartamento ou sala comercial. A tragédia ocorrida no Rio serve de lição para muitos, conforme alerta o engenheiro Márcio Cavalazzi. “As consequências, nós vimos. Pode acontecer um sinistro com o colapso do prédio”, diz.

Assim, Cavalazzi ressalta aos síndicos e condôminos que, em todas as obras, inclusive as aparentemente ‘inofensivas’ e pequenas, devem ser inspecionadas por profissional habilitado. “Para fins de execução das obras a serem realizadas, o engenheiro vai elaborar o projeto, com emissão da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou, quando arquiteto, do Registro de Responsabilidade Técnica - RRT”, explica.

Norma da ABNT regulamenta reformas

Desde o dia 18 de abril de 2014 entrou em vigor a NBR 16.280 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que trata da gestão de reformas em edificações, estabelecendo requisitos de processos, projetos, execução e segurança de reformas tanto em áreas comuns quanto privadas.

Pela nova regulamentação, todas as reformas de imóvel que alterem ou comprometam a segurança da edificação ou de seu entorno precisarão ser submetidas à análise da construtora, incorporadora ou projetista, dentro do prazo de garantia da construção, normalmente de cinco anos.

Após esse prazo, qualquer intervenção exigirá uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), assinada por engenheiro ou arquiteto que, então, irá assumir toda a responsabilidade legal pela execução da obra ou serviço. A norma vale tanto para áreas comuns quanto privadas das edificações.

Também, orienta os condôminos a informar ao síndico todos os detalhes sobre as intervenções e o plano de manutenção a partir da reforma. E o síndico ou a administradora, por sua vez, poderão autorizar, permitir com ressalvas ou até mesmo proibir a reforma, caso entendam que a obra poderá colocar em risco a edificação.

Laudo de vizinhança

Em março de 2007, o condomínio Solar de Manacor, localizado no centro de Florianópolis, foi interditado por apresentar rachaduras na sua estrutura, inclinação e ameaça de desabamento. Os danos foram provocados pela construção de empreendimento comercial vizinho ao condomínio. Em 2010 a Justiça condenou a executora da obra a reparar os danos e pagar indenização aos moradores que foram obrigados a abandonar seus apartamentos.

Para o condomínio se respaldar de todas essas complicações, uma boa solução é o laudo de vizinhança. O engenheiro Paulo Carelli explica que o documento serve para provar que antes da execução da obra vizinha não havia quaisquer danos, podendo então o condomínio cobrar a responsabilidade pelo reparo.

Ele orienta que o condomínio pode contratar um engenheiro de confiança e com experiência para fazer o laudo, mas esclarece, no entanto, que essa é apenas uma recomendação. “Afirmo que a obra vizinha é do vizinho e não deve gerar nenhuma despesa para quem mora ao lado”, alerta.

Responsabilidades

O Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA-SC) fiscaliza e regulamenta o exercício da profissão do engenheiro e demais áreas tecnológicas. Na atividade de engenharia, a fiscalização do CREA atua na verificação de responsáveis técnicos e Anotações de Responsabilidades Técnicas (ART) dos projetos e serviços de obras de construção e reforma.

Os síndicos, proprietários ou empresas e profissionais habilitados contratados pelo condomínio têm o dever de cumprir a NBR 5674 – Manutenção de Edificações – publicada pela ABNT, que dispões sobre os procedimentos obrigatórios para manter a devida conservação das edificações.

O gerente de fiscalização do CREA-SC, engenheiro civil Paulo Ruaropor, alerta que, aquele que descumpre a norma, assume todas as responsabilidades e prejuízos advindos da omissão em realizar a manutenção predial. “Se o síndico contratar empresas e profissionais legalmente habilitados e registrados no CREA para efetuar a manutenção predial do condomínio, transferirá a eles as responsabilidades que, de outra forma, recairiam sobre si mesmo”, orienta.

Obras irregulares: o que fazer?

O Código Civil dá competência ao síndico de “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”. Sendo assim, ele tem o dever de tomar providências quando perceber obras nas unidades privadas do condomínio.

Confira orientações do presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), Fernando Willrch:

- o síndico jamais deve ser omisso, sob pena de descumprimento da responsabilidade prevista em lei;

- alguém somente pode entrar na propriedade de outrem se for convidado, em casos emergenciais ou por autorização judicial. Assim, o administrador deve pedir permissão para entrar na unidade, explicando o motivo da fiscalização, mas o proprietário pode negar o pedido;

- em casos de obra indevida no condomínio, o síndico deve notificar o condômino para que cumpra as devidas providências;

- a notificação formal emitida pelo síndico detém poderes de embargo à obra até que sejam cumpridos os requisitos exigidos, como, por exemplo, exigir comprovante da existência de um responsável técnico (ART ou RRT);

- em último caso, o síndico pode ingressar com ação judicial contra o condômino.

Previna-se

O professor da Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC), engenheiro civil Aécio de Miranda Breitbach, destaca cuidados para preservar a estrutura da edificação:

• Fissuras em pilares e de pé de pilares, em garagens ou não, com abertura superiores à 1,5mm próximas ao piso, “afinando” à medida que sobem no pilar;

• Fissuras em centro de vigas de teto e próximas aos apoios das vigas (encontro das vigas com os pilares); fissuras centrais e de canto em lajes;

• Afundamento no entorno de pilares, com abatimento do piso ao redor;

• Desencaixe de tubulações horizontais com verticais, sob os prédios;

• Desaprumos, desníveis de elementos estruturais como vigas e pilares;

• Vegetação crescendo pelos rejuntes vazios

• Ruídos noturnos de estalos e sons quebradiços;

• Em revestimentos cerâmicos, sons ocos, identificando peças soltas;

• Descolamento de pisos cerâmicos com sentido de baixo para cima;

• Recalques de pisos ou contrapisos;

• Sinais de gotejamento de carbonatos de cálcio (indicam a passagem d’água através do concreto), formando escorrimentos semelhantes a estalactites;

• Manchas esbranquiçadas sobre a superfície de revestimentos cerâmicos (lixiviação de carbonatos de cálcio).

• Presença de infiltrações ou vazamento.

• Armaduras de pilares, vigas ou lajes expostas com “corrosão” e “desplacamentos” de concreto.