O desafio de administrar um imóvel entregue em etapas

Moradores antigos e novos precisam aprender a conviver

Um dos momentos mais marcantes da vida, sem dúvida, é quando se recebe finalmente a chave de um apartamento.
Tomar posse do imóvel, muitas vezes conquistado a duras penas, é o começo de uma nova história, que envolve a escolha do síndico e a convenção que vai reger como se dará a convivência entre os condôminos. Mas o que acontece quando um empreendimento, com mais de uma torre, é entregue em etapas? Para os síndicos recém-eleitos, esse tipo de situação torna-se um desafio adicional. Que o diga a síndica Daiane Ilha Gomes, do condomínio Porto Caravelas, localizado na praia de Canasvieiras.

Do total de 18 blocos, 11 foram entregues em junho de 2016. Já os sete restantes, apenas em setembro do ano passado. “É um aprendizado”, garante ela, que acabou tendo de negociar e conversar com dois públicos distintos: os moradores mais antigos e os novos.

“Quando foram entregues as primeiras unidades, fizemos todo um programa de adaptação às normas internas, pois muitos proprietários nunca tinham convivido em condomínio”, lembra-se. “Em setembro de 2017, todo esse processo, que incluiu num primeiro momento a não incidência de multas para determinadas infrações, teve de ser retomado”.

Para ela, a administração precisa trabalhar para incorporar os novos moradores, num ambiente em que as regras já estão definidas, e fazer com que os “antigos” não se fechem para os “novos”. “Temos de criar um clima de boas-vindas para que todos se sintam acolhidos.”

Os entraves aumentam quando há atraso na entrega dos demais blocos, pelo não cumprimento do cronograma de obras pela construtora, muitas vezes provocado por falta de capital ou até mesmo falência. Nesses casos, a equipe do Escritório Villa Real e Vieira Advogados recomenda notificar a empresa, dando prazo para que ela conclua a obra, sob pena de multa diária.

“Os compradores não podem ser penalizados nem responsabilizados”, garante o advogado Luiz Adalberto Villa Real.

O advogado e especialista no setor imobiliário, Dennis Martins, ressalta que, nos casos de empreendimentos onde um bloco é entregue em data anterior ao outro, o síndico deve procurar saber se tal fato está se dando por um planejamento da etapa de obras devidamente contratado ou se por escolha unilateral da construtora.

“É importante a verificação desse fator para se descobrir se há atraso indenizável ou se tudo se encontra em conformidade com o contratado.”

Outra preocupação dos novos síndicos, assinala Martins, refere-se à correta distribuição dos eventuais custos e despesas, bem como a regularidade das áreas do empreendimento que vão sendo entregues. “O síndico é a face do condomínio perante a construtora”, lembra.

Regularização 

Exatamente pela entrega ser em etapas é preciso exigir da incorporadora que o alvará do Corpo de Bombeiros, bem como o habite-se, seja entregue por bloco, à medida que estes forem sendo finalizados. “No nosso caso, as primeiras torres receberam o habite-se provisório em junho de 2016”, conta Daiane Ilha Gomes.

Residir em um imóvel sem a documentação necessária é quase sempre uma dor de cabeça. O contador Arquimedes do Carmo Wzorek diz que as incertezas também incluem a questão do próprio seguro obrigatório. “Mesmo que uma seguradora feche contrato com o condomínio, não há qualquer garantia que ela – em caso de incêndio, por exemplo – resolva se eximir da responsabilidade, alegando a não-vistoria do Corpo de Bombeiros”.

Wzorek recomenda aos síndicos muita cautela na gestão. “Recentemente, um síndico nos procurou informando que estava entregando o cargo, pois o seu edifício não foi concluído pela construtora e os moradores estavam lhe cobrando as obras de instalação dos elevadores”, afirma.

Para enfrentar as dificuldades em administrar um condomínio ainda em construção, Daiane Ilha Gomes aconselha síndicos de primeira viagem a buscarem capacitação na área. “Sou formada em Administração, mas é a primeira vez que sou síndica, por isso estou sempre me atualizando e fazendo cursos”, diz ela, que assumiu quando o empreendimento foi inaugurado e, depois, reeleita para mais um mandato.