Taxas são mais baixas em condomínios-clube

Itens de lazer como academia e brinquedoteca têm custo de manutenção baixo; número de unidades é que determina a cota

O paulistano paga, em média, R$ 775 mensais de taxa condominial, segundo levantamento da administradora e imobiliária Lello.

O valor varia conforme a região – a zona sul tem a cota mais alta, cerca de R$ 1.025 -, o número de funcionários e a idade do prédio, além do custo de manutenção das áreas comuns. Mas até que ponto equipamentos coletivos, como piscina, academia, quadra, entre outros, podem encarecer a mensalidade?

Diferente do que aponta o senso comum, eles representam algo em torno de 5% do valor a ser pago. No topo, estão as despesas com funcionários, que consomem 45% da receita total do condomínio, seguidas das contas de água, luz e energia (20%) e de contratos de conservação e insumos (20%). Seguros e despesas administrativas completam a lista.

O que vai determinar se a taxa será alta ou baixa é a quantidade de apartamentos do empreendimento, afirmam especialistas.

A conta é simples: quanto maior o número de unidades, menor será o valor do boleto, já que haverá mais moradores para dividir o dispêndio.

É por isso que os chamados condomínios-clube, cuja utilidade das inúmeras ofertas de lazer chega a ser questionada, acabam oferecendo uma cota condominial razoavelmente barata.

Eles são projetados com mais de uma torre e maior número de apartamentos.

Diretor de condomínios da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de SP (Aabic), Omar Anauate lembra ainda que as incorporadoras costumam entregar os espaços já equipados.

“O custo entra no momento de aquisição do imóvel. Depois, a manutenção se resume basicamente à limpeza e à conservação preventiva.”

Alerta, porém, que alguns condomínios vinculam a essas áreas serviços como personal trainer e recreadores infantis. “Aí, sim, pode afetar a taxa condominial. Mas existem alternativas. Com o ‘pay per use’ (pague pelo uso, em inglês), por exemplo, só arca com a despesa quem tiver interesse.”

Áreas comuns x Taxas condominial

Valor a ser pago depende mais da idade do edifício do que da quantidade de itens de lazer

Para a professora de arquitetura da Universidade Federal de Uberlândia (UFU) Simone Villa, os itens de lazer têm apelo porque, em geral, quem vive em apartamento “mora apertado”. As áreas comuns funcionam como uma extensão da casa.

Mas Simone aponta um paradoxo. Ao mesmo tempo que valorizam esses espaços, os moradores tendem a usá-los muito pouco, com exceção das academias e dos salões de festas, atualmente com churrasqueiras e fornos de pizza.

“O brasileiro tem o costume de se esquivar do vizinho, evitar encontros. As crianças até socializam bastante, mas os adultos, não.”

Na avaliação dela, muitos dos equipamentos são dispensáveis, mas continuam nos lançamentos pelo potencial de propaganda. O diretor da incorporadora Tegra, João Mendes, discorda. Ele defende que a implantação dos espaços acontece conforme o perfil da construção.

Se é voltado para um público jovem, que tem ou logo terá filhos, o empreendimento valoriza as áreas comuns, sobretudo salão de festas e brinquedoteca. Projetos luxuosos, com uma ou duas unidades por andar, dão preferência à privacidade.

Adequação. Daí a importância de o comprador ou inquilino avaliar não apenas o apartamento, mas a dinâmica de funcionamento do edifício. O essencial é que ela se adeque às necessidades da família.
Daniela Neri, de 33 anos, é moradora de um edifício dos anos 1970, no Tatuapé, zona leste. De área comum, só há um salão de festas “precário”.

Quando a sua filha de cinco anos quer brincar, a empresária desce ao térreo carregando os brinquedos.Apesar da escassa oferta de áreas de lazer, a cota de condomínio paga por ela é de R$ 650 – e não inclui vaga na garagem.

A duas quadras dali, vive Miriam Salvi, de 56 anos. Entregue em 2012, o prédio dela tem academia, piscina, salão de jogos e de festa, pet place, sauna, ofurô e quadra poliesportiva. A mensalidade custa cerca de R$ 750, sem taxas de energia, água e gás.

Viúva, Miriam não usa nenhum dos espaços. Mas também não se queixa de arcar com a manutenção deles. Ela diz ter escolhido o lugar por causa da varanda gourmet de 25 m², com churrasqueira. “E também vejo do ponto de vista do investimento. Um prédio que não tem nada desvaloriza, porque as pessoas buscam comodidade.”

Novo x antigo

Por que às vezes edifícios antigos têm taxas condominiais tão próximas das praticadas pelos novos? A princípio, a resposta está no número de unidades, via de regra menor em prédios mais velhos. Enquanto Daniela convive com mais 43 condôminos, Miriam rateia os custos mensais com 88.

Mas não é só. Eduardo Zangari, diretor da Administradora Zangari, diz que a despesa com a manutenção das construções antigas é maior. “Seja para o reparo de aparelhos velhos, que às vezes nem têm peças de troca, seja porque eles consomem mais energia. Tudo isso reflete na conta final.”

Prédios antigos se modernizam para manter valorização

Quando se trata de prédios antigos, não é apenas o número de apartamentos que interfere na taxa mensal. É comum encontrar nesse tipo de condomínio funcionários que estão ali há anos, o que acaba aumentando a despesa com pessoal, por causa dos salários maiores. Além, é claro, dos custos elevados com a manutenção e troca de aparelhos obsoletos.

Daniela Neri, que vive em um edifício de 1976, conta que as obras de reparo foram frequentes nos últimos tempos. “A cada dois meses, a gente tinha algum problema com o portão ou com o elevador.”

Os moradores decidiram, então, trocar a administração e fazer uma reparação completa. Reformaram a portaria e os sistemas elétrico e hidráulico e modernizaram o elevador.

Essa “recauchutagem” geral já tem até nome no mercado imobiliário: “retrofit”. A ideia é atualizar a infraestrutura do prédio, incluindo a mobília, a fim de mantê-lo apreciado.

Para a gerente de relacionamento da Lello, Angélica Arbex, é importante criar um fundo com essa finalidade. “O condomínio vai precisar trocar todos os canos e a fiação elétrica, por exemplo, porque a demanda de energia de 30 anos atrás não é a mesma de hoje.”

Angélica ainda afirma que os moradores precisam ter em mente que o imóvel é um ativo financeiro. “Se o bem é adquirido por um milhão, o que vai determinar, no futuro, sua valorização ou desvalorização é a administração que ele teve ao longo dos anos.”

Dostoiévscki Vieira, Presidente do Instituto Pró-Síndico e síndico profissional diz que a leniência é o maior problema da administração de prédios antigos. De acordo com ele, cria-se um ambiente de amizade que às vezes prejudica as decisões do conjunto. “E isso pode desvalorizar o bem que a pessoa levou 30 anos para pagar.

O trato de acordo com conveniências individuais interfere, também, na cobrança de inadimplentes – o que incide diretamente na cota a ser paga pelos demais moradores.

É o que vinha ocorrendo no prédio de Daniela. Segundo ela, 12 dos 44 apartamentos estavam com as contas atrasadas. “São débitos de anos, não é coisa de meses. Mudamos a administração para ver se conseguimos recuperar esse valor.”

Nesse ponto, Roberto Graiche, diretor da administradora Graiche, aconselha o cliente ou inquilino avaliar com antecedência sua capacidade contributiva. Isso porque o aluguel em prédios “idosos” pode até ser barato ou a venda sair por um preço competitivo, mas a despesa com a taxa condominial será mais elevada.

“Eles têm despesas extraordinárias muito maiores do que um recém-lançado.”