Convenção pode estabelecer a modalidade de cobrança mais adequada a todos

Modalidades de cobrança diferentes ainda geram discussões entre condôminos e, em muitos casos, vão parar na Justiça

Embora exista uma tendência entre muitos condomínios mais modernos de estimular a convivência entre os moradores, o desafio de dividir espaços ainda é, frequentemente, uma dificuldade.

Alguns empreendimentos apostam, por exemplo, por apartamentos menores e áreas comuns mais amplas: academias, playgrounds, espaços kids, áreas para animais de estimação, entre tantas outras opções.

É uma tendência a ser valorizada, principalmente se for considerado o fato de que, culturalmente, o ser humano não nasceu para viver em isolamento.

Ainda assim, a vida em grupo não é fácil. Quem mora ou conhece alguém que mora em condomínio certamente já viveu ou ouviu histórias bastante desagradáveis sobre vizinhos e seus animais barulhentos ou ainda sobre o uso indevido de vagas de estacionamento, por exemplo.

A maioria dessas situações, geralmente, é resolvida através da figura do síndico, por meio de notificações, advertências e até multas. Mas existe outro problema da vida em condomínio cuja solução, muitas vezes, só é possível pelo Poder Judiciário.

Cobrança da taxa condominial

É o caso da cobrança da taxa condominial. Em suma, essa taxa é paga mensalmente por todos os moradores e serve para custear a manutenção das áreas comuns do condomínio, bem como pagar o salário de todos os profissionais envolvidos nesse serviço, como porteiros, auxiliares de limpeza, zeladores, vigias etc.

Mesmo quando não mora no imóvel em questão, o proprietário precisa pagar a taxa condominial, já que a inadimplência prejudica todo o orçamento aprovado nas assembleias de moradores e, consequentemente, dificulta ainda mais a administração do condomínio.

Mas em alguns casos o problema está na maneira como essa cobrança é realizada. Existem duas modalidades que são mais comuns: por unidade ou por fração ideal.

Por unidade: todas as despesas previstas no orçamento são divididas igualmente pelo número de unidades, independentemente do tamanho delas. Geralmente, essa modalidade de cobrança é defendida pelos proprietários de unidades maiores, sob o argumento de que as áreas comuns são igualmente utilizadas por qualquer morador do condomínio.

Por fração ideal: nesta modalidade, a taxa de condomínio é cobrada de modo proporcional ao tamanho das unidades.

Os proprietários das unidades menores defendem que a cobrança seja feita dessa forma porque, com a conservação e investimento nas áreas comuns, as unidades maiores se tornam imóveis ainda mais valorizados.

O que diz a lei?

Para regulamentar os direitos e deveres dos condôminos, o artigo 1.336 do Código Civil estabelece várias regras. Por exemplo, estão previstos na lei a proibição de obras que possam comprometer a segurança das edificações e o cuidado de não atentar contra o sossego e a segurança dos moradores.

Além disso, o inciso I deixa claro que é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Ou seja, a regra geral para a cobrança da taxa condominial, segundo a Lei, é a modalidade por fração ideal. Mas em 2004, a Lei 10.931 alterou o texto do Código Civil, incluindo o trecho “salvo disposição em contrário na convenção”.

É justamente esta alteração que dá a qualquer condômino a possibilidade de propor um método diferente de cobrança.

De acordo com Tarik Faraj, sócio-fundador da imobiliária TRK Imóveis, a legislação permite, portanto, que uma convenção seja estabelecida pelos condôminos para escolher a modalidade de cobrança mais adequada a todos.

“Os proprietários que pagam valores maiores precisam buscar orientação jurídica para as situações de rateio das despesas condominiais. Mas um acordo bem definido em uma assembleia de moradores, por exemplo, é sempre uma melhor alternativa antes de recorrer à Justiça”, explica Faraj.

De fato, qualquer pessoa que quiser propor uma modalidade de cobrança diferente precisa reunir outros condôminos com o mesmo interesse, conscientizar os proprietários de outras unidades sobre a situação e levar a discussão para a assembleia.

A Lei também define o quórum necessário para fazer vigorar uma nova convenção: pelo menos 2/3 dos condôminos precisam concordar com as alterações propostas.

“Se não houver um acordo após a assembleia, a discussão pode continuar no âmbito judicial. Os interessados precisam buscar orientação de um profissional com especialização em direito imobiliário para se informar a respeito dos procedimentos jurídicos que podem ser adotados”, finaliza Faraj.