Atividade de síndico pode virar profissão regulamentada

Projeto de lei está sendo discutido em comissão no Senado Federal

Depois de algumas tentativas frustradas no Congresso Federal e Senado para profissionalizar a função de síndico, o assunto volta à pauta do dia.

A elaboração de um projeto de lei que regulamente a atividade foi discutida na Comissão Senado do Futuro (CSF), em audiência pública realizada dia 31 de agosto, e apontou as prioridades para o setor.

Assunto polêmico, a regulamentação da profissão já movimenta a classe e divide opiniões.

Para alguns administradores e síndicos, a aprovação de uma lei para aperfeiçoar a gestão dos condomínios vem trazer mais segurança e qualidade tanto para os síndicos como para os moradores.

Para outros, a proposta é improdutiva já que a atividade já está prevista no Código Civil.

Mas uma coisa é certa e tem o aval de todos: a atividade exige capacitação frente à responsabilidade e às inúmeras tarefas atribuídas aos síndicos.

Diante da questão, o Jornal dos Condomínios foi ouvir a opinião de gestores e especialistas no assunto. Confira abaixo:

“Na nossa visão, a função já está regulamentada, o que precisa é esclarecer o mercado sobre estas questões de qualificações, ou seja, qual a qualificação exigida para a pessoa que fez essa opção?”, questiona a administradora e especialista em condomínios Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, acrescentando: “Acredito que o futuro caminha para esse sentido, de necessitar de pessoas mais habilitadas, com registro profissional. Assim, quem vai contratar os serviços de um gestor terá maior respaldo e condições de exigir. Afinal, o síndico estará cuidando de um patrimônio”.

Para Rosely, a atividade virou um novo nicho de mercado e, portanto, atraiu um grande número de pessoas. Segundo ela, muitas apenas visam ao lucro e fazem cursos de poucos dias para se tornar síndico profissional.

“Não é só ganho financeiro, mas também ter responsabilidade civil e criminal, por exemplo. Por isso, muitos condôminos voltam a escolher um síndico morador que, mesmo sem qualificação, demonstre boa intenção em assumir a atividade”, diz, ao lembrar que essa era a característica há anos atrás.

“Não era exigidos capacitação nem currículo, só boa vontade. As pessoas ficavam até constrangidas para pedir qualificação”.

Adriana Cestari, proprietária e diretora do Departamento de Condomínios de uma administradora de Balneário Camboriú, diz que a iniciativa é uma possibilidade de o síndico se profissionalizar entendendo a importância da função.

“Para nós, administradores, será muito bom porque vamos ficar mais focados no nosso trabalho que é contábil e de assessoramento ao síndico.

Hoje, o que acontece, muitas vezes, é o síndico acreditar que a administradora é responsável por tudo no condomínio. E acaba numa inversão de papéis, pois a própria função do síndico é de supervisionar a administradora e não o contrário.

Vai ser uma boa peneira. Acredito que embora exista uma carência hoje de profissionais qualificados, o mercado está mudando e a regulamentação da profissão já é uma consequência disso”, avalia Adriana Cestari.

Segundo ela, atualmente o Código Civil prevê a função de síndico, porém é uma atividade representativa perante a instituição condominial que não pode caracterizar ainda como uma profissão.

Para Adriana, a proposta vem trazer mais segurança para quem contrata uma vez que, hoje, trata-se de uma função de confiança, indicada por alguém, às vezes, um administrador sem formação.

Proposta ainda gera dúvidas
Com outro olhar diante da proposta de lei para profissionalizar a função de síndico em condomínios, o assessor jurídico do Secovi/Florianópolis, Walter Jorge Junior, diz que pela visão do legislador que elaborou o Código Civil, os condomínios podem (e devem) regulamentar internamente acerca da gestão da propriedade comum.

“Todavia, já houve tentativas infrutíferas na Câmara e no Senado a fim de regulamentar a função de síndico em condomínios. A tentativa de regulamentação em lei, a bem da verdade, possui o intuito de proteger os condomínios de gestores inadequados. Contudo, já existe no Código Civil as formas de proteger o condomínio – opção de destituição do síndico, além da prestação de contas -, porém de forma tímida. Acredito que cabe a cada condomínio, através de uma boa convenção e demais deliberações em assembleias, as formas de proteção contra síndicos inadequados, quer sejam condôminos ou não”, aponta.

Para Walter, a proposta de regulamentar a profissão é sem sentido.

“O síndico é o representante dos condôminos e essa escolha é personalista e subjetiva. Não caberia a uma lei desenhar quem deve representar os condôminos. O que define um bom gestor não é a qualificação deste, mas sim sua capacidade de comando frente às necessidades e obrigatoriedades”, diz, destacando ainda que a legislação prejudicaria a eleição de pessoas capacitadas, porém não qualificadas tecnicamente.

Também apreensivo quanto às determinações de um projeto de lei que regulamente a atividade, o síndico profissional Rogério Freitas vê alguns entraves que podem surgir.

“É claro que o que se quer é trazer um benefício para a classe, mas hoje o perfil da pessoa que exerce essa função está em evolução, e é muito diferente do perfil do síndico de 10 anos atrás, e temos a oportunidade de modelar o perfil do síndico do futuro.

Tenho receio de que a legislação venha engessar essa evolução, limitando a forma de atuação e até valores de honorários, coisa que temos a liberdade de pactuar conforme o caso de cada condomínio.

O maior benefício que vejo é uma possível exigência na capacitação e qualificação das pessoas que pretendem exercer a função. E se a regulamentação estiver edificada nesses parâmetros, acredito que aí também estará o maior benefício dos condôminos representados por esses síndicos”, aponta.

Professor Odimar Manoel, instrutor de cursos pelo Secovi de Balneário Camboriú e auditor condominial também dá a sua opinião: “Do meu ponto de vista, o mercado condominial ainda está em fase de formação, devendo de consolidar nos próximos anos como um importante setor motriz da economia na área de serviços.

Uma nova lei para regulamentação da profissão de síndico pode ser prematura, pois o mercado ainda passa por um período de acomodação, sendo que tudo que temos na área condominial ainda é muito recente”.

Segundo o professor, atualmente a atividade de sindicância condominial já possui sua regulamentação no Art. 22 da Lei 4.591 de 1964 e no Artigo 1.347 do Código Civil de 2002, permitindo que os condôminos escolham por votação um síndico que seja morador ou não no edifício a ser administrado, podendo ser inclusive uma empresa para desempenhar essa função.

Sua remuneração também é determinada em assembleia e seu mandato não poderá ultrapassar dois anos, podendo renovar-se.

“Os grupos ativistas na regulamentação da sindicância querem impor regras de barreiras, criando uma reserva de mercado, com exigência de formação na área condominial e a criação de entidades representativas (conselhos regionais e sindicatos), visando atender não a uma demanda de profissionalização do mercado, mas a seus próprios interesses econômicos, lucrando com anuidades, taxas e comercialização de cursos, como já acontece em outras profissões com suas entidades de classe, tirando da assembleia sua autonomia para escolher a melhor forma de gestão de seu condomínio”, avalia Odimar Manoel.

Advogado e membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, Cristiano de Souza Oliveira diz ser favorável ao mercado exigir qualificação, o que considera mais importante do que a regulamentação.

“Regulamentar poderá trazer aos que já atuam uma limitação e responsabilidade civil e penal se não se enquadrarem, enquanto capacitar por serem reconhecidos somente traz vantagens de diferenciais na concorrência de mercado”, avalia, lembrando: “a atividade de representar um condomínio e administrá-lo, salvo se alterado o Código Civil, não poderá ser restritivo ao síndico institucional, ou externo, ou profissional, pois o primeiro direito seria do próprio proprietário. Exigir capacitação específica, quando não há um risco à saúde ou à vida,nossa jurisprudência também descarta essa possibilidade. Logo, se mal trabalhada, poderá ser uma letra morta um projeto de lei nesse sentido”.

De acordo com o advogado, se for para regulamentar, inicialmente não pode haver privação do condomínio em escolher entre os seus um administrador.

E se escolher terceiro, deverá este ser registrado em um conselho de administração. As capacitações serão exigências de mercado.

As obrigações legais dos síndicos e das administradoras

Para Rosely de Oliveira Schwartz a atividade do síndico está disposta em definições legais já existentes, assim como a atribuição das administradoras:

- Lei 4.591/1964 – Art. 22 – “Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder 2 anos ”;

- Lei 4.591/1964 – Art. 22 - § 1º - b - Compete ao síndico: “exercer a administração interna da edificação[...]”;
- Código Civil – Art. 1.347 – “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio ”;

- Código Civil – Art. 1.348 - § 2º - O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas ”.

As atividades do síndico, tanto as do interno como as do externo, também chamado de profissional, já são definidas de forma clara no Art. 1.348 e as suas responsabilidades cíveis (Código Civil – Arts. 186 e 187) e criminal (Código Penal – Arts. 13 e 132).

As considerações acima esclarecem as atividades do síndico e, quando exercidas como opção de trabalho para terceiros,pode-se buscar as referências da Instrução Normativa 12 do Ministério do Trabalho, item 12.140, que estabelece que o profissional será qualificado quando comprovar conclusão de curso específico na área de atuação e o item 12.141 que considera profissional legalmente habilitado aquele que comprovar conclusão de curso específico na área de atuação e com registro no competente conselho.

A profissão de administrador é regulamentada por meio da Lei 4.769/1965, sendo, portanto, habilitados legalmente os profissionais que tiverem registro nos Conselhos Regionais de Administração (CRAs).

As atividades do administrador são disciplinadas por um cuidadoso e detalhado Código de Ética, aprovada sua nova redação pela Resolução Normativa CFA 393/2010, que implica em compromisso moral com o indivíduo, cliente, empregador, organização e com a sociedade, impondo deveres e responsabilidades indelegáveis, visando tornar suas ações mais eficazes.

Quando esse profissional constituir uma empresa, para que haja total legalização, deverá seguir o que dispõe a Lei 6.839/1980, Art. 1º: “O registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, serão obrigatórios nas entidades competentes para a fiscalização do exercício das diversas profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços a terceiros”.