Condomínios e Airbnb

Conflitos em condomínios com Airbnb vão parar na Justiça

 Moradores de condomínios que se incomodam com a presença de pessoas desconhecidas têm travado discussões com donos de imóveis que são adeptos do compartilhamento de moradia. A Justiça tem sido procurada para mediar uma solução para a nova forma de hospedagem remunerada promovida por grupos virtuais e plataformas digitais.

Sem regulamentação prévia, condomínios não conseguem proibir nem limitar o uso de imóveis próprios por meio de aluguel temporário. Nas ações judiciais recentes movidas para resolver os impasses, a maioria das decisões tem sido favoráveis aos moradores que alugam os imóveis. A plataforma mais usada por esses proprietários é o Airbnb, sigla para Air Bed and Breakfast, algo como “colchão de ar e café da manhã”.

O site mundial de compartilhamento de lares, presente em 191 países, permite que as pessoas aluguem cômodos ou imóveis inteiros para viajantes a preços mais acessíveis que os praticados pela rede hoteleira. O aplicativo pioneiro no ramo concorre com os sistemas tradicionais de acomodação, como hotéis, albergues e pousadas. É uma espécie de Uber do turismo.

A exemplo dos aplicativos de transporte compartilhado, os valores cobrados pelo Airbnb são mais atrativos que os de hotéis e pensões comerciais. O sistema tem sido utilizado principalmente por pessoas de países diferentes.

A recente popularização do serviço no Brasil, contudo, tem gerado discussões em condomínios, devido à alta rotatividade de “estranhos” nos ambientes comuns.

Em parcela significativa por preconceito, já que os questionamentos não têm sido embasados em ocorrências reais, ou por pura preservação da sensação de segurança, moradores de condomínios se mobilizam contra vizinhos que passaram a explorar o sistema. Com as dúvidas geradas pela novidade do Airbnb, as discussões não têm sido resolvidas de modo conciliatório e vão parar na Justiça.

Decisão

Em uma decisão liminar de fevereiro deste ano, noticiada pelo site Conjur, a Justiça do Paraná reconheceu o direito de um proprietário de alugar apartamentos por temporada. Segundo a decisão da juíza Patrícia de Fúcio Lages de Lima, da 1ª Vara Cível de Curitiba, não é possível a restrição à propriedade, cujo direito está previsto na Constituição Federal, conferindo ao proprietário o direito de usar, fruir, dispor e gozar de seu bem, respeitada a função social da propriedade.

No caso específico, o proprietário de seis apartamentos em um prédio de Curitiba resolveu alugar alguns desses imóveis por temporada por meio de um site. Insatisfeito com o uso do imóvel para este fim, o condomínio decidiu em assembleia extraordinária proibir o aluguel em prazo inferior a 12 meses, alegando que isso infringiria o regimento interno.

A juíza suspendeu os efeitos da assembleia extraordinária e proibiu o condomínio de aplicar multas ou sanções em razão de locações por temporada. De acordo com a magistrada, a locação por temporada, que tem como característica principal o prazo inferior a 90 dias, não está expressamente vedada pelo regimento interno. Sendo assim, não cabe o fundamento de que o proprietário está infringindo o regimento do condomínio. Veja a íntegra da decisão.

Discussões continuam

Em um episódio mais recente, ainda não judicializado, um condomínio em um bairro de classe média de Curitiba proibiu que moradores, mesmo que proprietários, compartilhem cômodos de seus apartamentos por meio de anúncios no serviço online Airbnb e qualquer outro com tempo.

Entre os usuários da plataforma, a estudante curitibana Gabriela Marques encontrou no serviço a possibilidade de ganhar dinheiro extra e ainda praticar inglês com hóspedes de outros países. Ela passou a adotar o sistema quando encontrou acomodações e se hospedou em Gramado (RS) em viagem de lazer.

Junto com a mãe, Gabriela decidiu alugar um quarto de seu apartamento, onde morava até julho, no bairro Atuba, em Curitiba. Em seis meses, entre 30 e 40 pessoas se hospedaram na residência por períodos diversos. “Recebi pessoas do mundo todo e de várias partes do Brasil. Falei em inglês com várias delas, então, foi uma experiência muito bacana dessa troca. Mas são pessoas com família, amigos, sozinha, que vêm fazer concurso, representantes de marcas, ou só turismo. Bem variado”, conta.

Depois desse período, ela e a mãe se mudaram para outro apartamento, no bairro Água Verde, e deixaram o anterior vazio. A estudante, então, fechou um contrato com uma pessoa que alugaria todo o imóvel do Atuba por dois meses.

Preconceito

Quando Gabriela foi comunicar oficialmente a locação ao condomínio, o síndico não autorizou o aluguel nos moldes propostos pelo Airbnb. “O síndico alega questões de segurança, porque, segundo ele, a sogra dele já trabalhou com isso e houve ‘pessoas que entraram com armas dentro da casa dela’. Vários dos meus vizinhos colocaram a segurança como problema”, relata.

Gabriela afirma que nunca teve problemas de segurança com os hóspedes, pois sempre pede a documentação das pessoas e o próprio site verifica o histórico do usuário da plataforma. Um seguro também é oferecido em caso de danos. Com isso em vista, para a estudante, a motivação do síndico e de boa parte dos moradores é puro preconceito.

“Isso ficou muito claro na reunião de condomínio. Minha mãe se sentiu humilhada pelos demais vizinhos. Chegaram a falar assim: ‘a situação está difícil, mas a gente não faz isso para viver’. Como se isso fosse um crime ou prostituição”, afirma. “Falaram que ‘isso descaracterizava a família’. Aí eu pergunto: quem nunca usou uma casa de temporada na praia?”, questiona a estudante.

Com média de cinco hóspedes por mês, Gabriela afirma que lucrava em torno de R$ 1 mil. Se tiver que cancelar a reserva recente, e consequentemente descumprir uma norma do Airbnb, a estudante, que tem outras quatro reservas na fila, deverá pagar multa de US$ 200,00. Nesse caso, ela exige que o condomínio arque com o valor. A disputa ainda não foi encerrada.

Abordados, os moradores contrários não quiseram conversar com a reportagem. O síndico, que pediu para não ser identificado, apenas afirmou que a moradora “disse coisas que não são a realidade”. Ele também diz que procurou seu advogado para “tomar as medidas legais”.

Orientação

Sandro Dudeck, dono da empresa Octra Administradora de Condomínios e Contabilidade, que gere cerca de cem condomínios em Curitiba, afirma que o setor jurídico da empresa precisou mediar duas situações envolvendo o tema neste ano. “Não há um consenso. A norma não está em regimento, não determinaram, não podem proibir”, diz o administrador.

Sandro afirma que essa situação está cada vez mais comum. “Até que ponto isso é legal? Todo dia chegar uma pessoa diferente no condomínio. As pessoas se incomodam. Temos recomendado a regulamentação prévia, que as pessoas discutam antes e alterem o regimento dentro do que a lei exige, com quórum mínimo de condôminos”, orienta.

O advogado Bruno Schirato Guimarães, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e da Construção da Ordem dos Advogados do Brasil Seção Paraná, afirma que o assunto é delicado e pode haver decisões diferentes sobre o mesmo tema. “Se o imóvel é próprio, a Constituição garante a propriedade. Mas envolve outros fatores”, divide.

Airbnb minimiza problema e garante segurança

Por meio de nota, o Airbnb afirma que o aluguel de imóveis e quartos por temporada é uma prática expressamente autorizada pela legislação brasileira, pela Lei do Inquilinato, e direito do proprietário.

A empresa defende que as dúvidas em condomínios podem ser resolvidas com diálogo.

“O uso do Airbnb para a atividade, contudo, como toda novidade, por vezes desperta dúvidas nos condomínios, que podem ser resolvidas por meio do diálogo e do esclarecimento acerca do funcionamento da plataforma”, diz a empresa.

Sobre o principal argumento para críticas ao serviço, a segurança, o Airbnb afirma que existem diversos mecanismos de controle.

“Segurança é prioridade máxima para o Airbnb. Entre as mais de 180 milhões de chegadas de hóspedes já realizadas por intermédio do Airbnb desde a sua criação, incidentes negativos são extremamente raros. A plataforma conta diversas ferramentas de segurança, como perfis detalhados, sistemas de avaliação, assistência do time de Trust & Safety em caso de incidentes, Garantia ao Anfitrião de R$3 milhões em caso de danos ao imóvel, entre outras.”, garante.

Regulamentação e turismo

Secretário-geral da Feturismo (Federação das Empresas de Hospedagem, Gastronomia e Entretenimento do Estado do Paraná), o empresário Fabio Aguayo afirma que vai protocolar neste mês um projeto na Câmara de Curitiba para regulamentar o serviço informal. “Vamos adequar o projeto de São Paulo e protocolar ainda neste mês. É concorrência desleal, tem que ser regulamentada”, cobra.

“Os condomínios já estão se manifestando por conta. Em um condomínio que estou morando com a minha namorada já publicaram um edital para votar como vão lidar com isso. O poder público tem que se manifestar”, exige Aguayo.

Atualmente avaliada em U$S 25 bilhões, o Airbnb enfrenta resistência em diversos destinos. O pioneiro da economia compartilhada enfrenta problemas em Nova York, San Francisco, Caribe, Berlim, Paris e Barcelona. Nesses e em outros destinos já há leis que proíbem o aluguel de espaços por períodos curtos.

Em outras regiões, na medida em que o número de usuários se multiplica, aumenta a discussão do assunto, incluindo a regulamentação de pagamento de taxas e impostos sobre serviço.

No Brasil, Câmara e Senado, pressionados principalmente pelo setor hoteleiro, discutem o tema desde o ano passado, mas a regulamentação ainda não andou. A norma que regulamenta as hospedagens, na Política Nacional de Turismo, é o decreto 7381/2010.

“Normas federais serão ineficazes para o tratamento de distorções patrocinadas pelos aplicativos, como a concorrência desleal, a insegurança dos turistas, acessibilidade, evasão fiscal, etc. Tratar de uso e ocupação do solo é de competência constitucional exclusiva dos municípios”, diz Aguayo, que também é diretor da Confederação Nacional do Turismo.

Em iniciativa local, a Câmara Municipal de Fortaleza (CE) aprovou na última quinta-feira (31) um “Projeto de Indicação” que sugere ao executivo a regulamentação o serviço para cobrança de ISS (Imposto Sobre Serviços). Também já houve iniciativa semelhante em Vitória (ES), que foi arquivada.

Sobre a iniciativa dos vereadores de Fortaleza, o Airbnb enviou nota com críticas ao lobby dos hotéis. Leia a íntegra.